Comprar una vivienda sin certificado energético: qué puedes exigir y qué ocurre si no lo tiene

Has encontrado el piso, has negociado el precio y estás a punto de firmar. Y entonces te das cuenta de que en toda la operación nadie te ha enseñado el certificado energético. Ni en el anuncio, ni en la nota informativa, ni en el borrador del contrato. La pregunta es legítima y muy frecuente: ¿puede venderse una vivienda sin certificado energético? La respuesta corta es que la ley no lo permite, pero la respuesta útil es entender quién incumple, qué puedes exigir tú y qué consecuencias reales tiene firmar sin ese documento.

Este artículo responde a esas tres preguntas con la normativa en la mano, sin alarmismos y sin letra pequeña: quién está obligado, si el notario puede negarse a otorgar la escritura, qué puedes reclamar antes y después de comprar, y cuánto cuesta y cuánto tarda resolverlo si al final tienes que encargarlo tú.

Quién está obligado: la ley se lo exige al vendedor, no al comprador

El marco estatal de la certificación energética es el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, aprobado por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio (que sustituyó al derogado RD 235/2013 y fue actualizado después por el RD 659/2025). De su texto se deducen tres reglas que resuelven casi todas las dudas:

1. El responsable de encargar el certificado es el propietario. El artículo 6 del procedimiento básico establece que «el promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación». Es decir, la pelota está en su tejado, no en el tuyo.
2. La venta activa la obligación. El ámbito de aplicación de la norma incluye expresamente los «edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario». Comprar y vender es, precisamente, el supuesto que dispara la exigencia.
3. El certificado tiene que llegar al comprador y figurar en la publicidad. El procedimiento básico establece la obligación de poner el certificado a disposición de los compradores y de mostrar la etiqueta energética en la información de los inmuebles que se venden o se alquilan.

Hay una consecuencia práctica que conviene interiorizar: el certificado pertenece a la vivienda, pero la obligación de tenerlo es del que vende. Cuando en el anuncio del portal inmobiliario no aparece ninguna etiqueta A-G, no es un detalle estético: es un indicio de que el vendedor no ha cumplido. Lo tienes desarrollado, con las excepciones legales, en quién está exento de tener certificado energético.

¿Se puede firmar la escritura sin certificado energético?

Sí, y aquí está el matiz que sorprende a casi todo el mundo: el certificado energético no es un requisito de validez del contrato ni de la escritura pública. El notario no tiene por qué negarse a otorgar la compraventa por el hecho de que no exista un CEE, porque su ausencia no invalida el negocio jurídico. Lo que hay es un incumplimiento administrativo del vendedor, que se puede sancionar y que te deja a ti con el problema resuelto a medias.

Eso significa que en la práctica te puedes encontrar tres escenarios distintos, y conviene saber distinguirlos antes de firmar:

Si la operación va por el camino de las arras, el certificado tampoco es lo que valida el contrato privado, pero sí es lo que permite anunciar y transmitir la vivienda con normalidad: lo tienes explicado paso a paso en certificado energético en las arras y en la escritura.

Qué puedes exigir antes de firmar: lista de comprobación

Que la ley no bloquee la escritura no significa que no puedas protegerte. Como comprador tienes margen real de negociación, y se concentra en estos seis puntos:

• Pide copia del certificado con su número de registro. No un pantallazo del anuncio: el documento emitido, con la etiqueta, la calificación y el número con el que se inscribió en el registro de la comunidad autónoma.
• Comprueba que corresponde a esta vivienda. Dirección, referencia catastral y superficie construida deben coincidir con lo que estás comprando. Un certificado del piso de al lado no sirve.
• Verifica que está en vigor. La vigencia máxima es de diez años, y de cinco cuando la calificación es G. Un certificado caducado es, a efectos prácticos, como no tenerlo: cuándo caduca el CEE.
• Exige la etiqueta en la publicidad. El anuncio de venta debe incorporar la etiqueta energética. Si no la lleva, es la primera señal de que el certificado no existe.
• Incluye una cláusula con plazo en las arras. Por ejemplo: «el vendedor entregará copia del certificado de eficiencia energética registrado antes de la firma de la escritura». Es un compromiso sencillo de cumplir (48-96 horas) y te blinda.
• Si vas a asumirlo tú, pide presupuesto cerrado y por escrito. Antes de pactar un descuento en el precio, comprueba cuánto cuesta realmente: así la rebaja que negocies no se la come el coste del certificado.

Si el comprador quiere ir más allá, puede usar la propia mecánica de la operación: retener una parte del precio hasta que el vendedor entregue el certificado, o descontar del precio el importe de un presupuesto cerrado de emisión. Ambas fórmulas son habituales y no requieren litigio.

Qué pasa si compras sin certificado: las consecuencias reales

Comprar una vivienda sin CEE no te convierte en infractor, pero sí tiene efectos que acaban pagándose. Estos son los cuatro que importan:

• El vendedor se expone a una sanción de entre 300 € y 6.000 € por incumplir la obligación de tener y facilitar el certificado. El régimen sancionador se apoya en la normativa de consumo y en la de certificación energética; el detalle de tramos está en sanciones por no tener el certificado energético.
• Tú heredas el problema en cuanto quieras vender o alquilar. La obligación volverá a activarse, esta vez contigo como propietario, y tendrás que encargar el certificado igualmente.
• Te quedas fuera de las ventajas que exigen un CEE registrado. Bonificaciones fiscales, hipotecas verdes y algunos programas de ayuda exigen el certificado registrado; sin él, no se acredita nada. Empieza por el certificado energético en la hipoteca y por las bonificaciones fiscales por eficiencia energética.
• Pierdes la foto real de lo que compras. La letra y el consumo estimado son información objetiva sobre el coste de mantener la casa; sin certificado, compras a ciegas justo en el punto que más va a encarecerse con las próximas exigencias europeas: obligación de reformar viviendas 2026-2030.

Con el RD 659/2025 en vigor desde el 23 de julio de 2026, además, el certificado viaja con la operación: el registro se refuerza y los datos del inmueble se integran en los sistemas de información, lo que hace cada vez más difícil vender sin él. El resumen de los cambios está en qué cambia el RD 659/2025.

Quién paga el certificado cuando eres el comprador

La respuesta general es clara: lo paga el vendedor, porque la obligación legal y el deber de encargarlo son suyos. Es la parte que se beneficia de poder publicitar y transmitir la vivienda y la que incurre en infracción si no lo tiene. La excepción es lo que las partes pacten libremente: nada impide que acordéis que el comprador asume el certificado, pero entonces conviene tratarlo como lo que es —una minoración del precio— y no como un trámite gratuito.

Los precios de mercado son bajos en comparación con el resto de gastos de una compraventa, así que la discusión no debería bloquear la operación. En CertificadoYa parte de 45 € e incluye visita, toma de datos, cálculo, emisión, etiqueta y registro en el organismo de tu comunidad autónoma. Para ver cómo se reparte el gasto según el caso, quién paga el certificado energético.

Casos en los que la situación cambia

Cuánto cuesta y cuánto tarda obtenerlo

Si al final el certificado lo tienes que encargar tú, el coste no depende del valor de la vivienda sino de su tipo y de su superficie construida, y el plazo es corto: 48-96 horas desde la visita. Estas son las referencias habituales:

Al terminar recibirás el certificado con su etiqueta A-G, la descripción energética del inmueble, el consumo estimado y las recomendaciones de mejora, además del justificante de registro. Para comparar antes de contratar: precio del certificado energético en 2026.

Y una precaución que ahorra disgustos: cuando el certificado lo aporta otra persona, compruébalo siempre por su número de registro en el organismo de la comunidad autónoma antes de dar por bueno que existe y que es de esa vivienda. El procedimiento está explicado en cómo verificar un certificado energético en el registro.

Preguntas frecuentes

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Foto de portada: Luis García (Zaqarbal) · CC BY-SA 3.0 · vía Wikimedia Commons