El comprador ha dicho que sí, el precio está acordado y la fecha de las arras está puesta en el calendario. Entonces llega la pregunta que descoloca a la mitad de las operaciones: ¿hace falta el certificado energético para firmar las arras? ¿Y para la escritura ante notario? La respuesta corta es que el contrato de arras no necesita el certificado para ser válido, pero la operación sí lo necesita para poder publicitarse, para que el comprador reciba la información que le corresponde y, sobre todo, para que el notario autorice la escritura. Si llegas a la notaría sin él, la firma se cae.
En esta guía separamos los tres momentos de una compraventa —anuncio, arras y escritura— para que sepas qué documento toca en cada uno, qué puede reclamar cada parte si falta y cuánto tiempo real necesitas para tenerlo registrado antes de la fecha de la firma.
¿Es obligatorio el certificado energético para firmar las arras?
No como requisito de validez del contrato de arras, sí como parte de la información que el vendedor debe tener preparada. El contrato de arras es un contrato privado entre particulares: su validez depende del consentimiento de las partes, del objeto y de la causa, no de que exista un certificado energético. Lo que la ley impone es otra cosa, y es importante no confundirlo:
- El certificado tiene que estar emitido y registrado antes de publicar el anuncio de venta (Real Decreto 235/2013). Si el anuncio ya está colgado sin etiqueta, la infracción ya se está cometiendo, aunque las arras se firmen más adelante.
- El certificado —o al menos la etiqueta energética— debe entregarse al comprador antes de la firma del contrato. En la práctica, lo razonable es entregarlo antes o en el momento de las arras, cuando el comprador todavía puede decidir con toda la información.
- Para la escritura pública hace falta el certificado ya registrado en el organismo de tu comunidad autónoma, con su número de registro: el notario no autorizará la operación con un certificado caducado o sin registrar.
Dicho de otro modo: las arras pueden firmarse sin la carpeta completa, pero es un riesgo absurdo. Si el comprador descubre después que la vivienda consume el doble de lo que le dijeron, tienes un conflicto abierto con la operación ya comprometida y con dinero entregado. Y si el anuncio lleva meses publicado sin etiqueta, tienes una posible sanción autonómica encima de la mesa.
Los tres momentos de la compraventa y qué toca en cada uno
| Momento | Qué exige la ley | Qué conviene tener |
|---|---|---|
| Anuncio de venta | Etiqueta energética visible en el anuncio y certificado emitido y registrado | Número de registro del certificado |
| Contrato de arras | Información al comprador: etiqueta y disponibilidad del certificado | Copia del certificado dentro de la documentación del inmueble |
| Escritura ante notario | Certificado vigente y registrado | Copia con número de registro, sin caducar |
Muchas operaciones se tuercen exactamente en el tercer paso: el vendedor tenía un certificado de hace once años —o el que le hizo su antiguo inquilino— y descubre en la notaría que no sirve. La validez es de 10 años si la letra está entre la A y la F, y de 5 años si la calificación es G, y un certificado caducado equivale a no tenerlo.
Si no hay certificado en las arras, ¿qué puede reclamar el comprador?
El comprador está protegido en varios frentes y conviene saberlo antes de improvisar:
- Exigir el documento antes de firmar. Puede condicionar las arras a que se le entregue el certificado. Es la petición más habitual y la más fácil de atender.
- Denunciar ante la comunidad autónoma la falta de certificado o la publicidad sin etiqueta. Las sanciones van de 300 a 6.000 euros, y quien responde es el vendedor, no la inmobiliaria que colgó el anuncio.
- Reclamar por información engañosa si la letra real difiere de la que se le comunicó. En una vivienda con consumos muy superiores a los anunciados, el sobrecoste energético anual es cuantificable.
- Resolver la operación y pedir daños en casos de ocultación dolosa, siempre por la vía de la negociación o de los tribunales, no de forma automática.
Las cuantías, los plazos de prescripción y quién impone cada sanción están detallados en sanciones por no tener el certificado energético.
Qué ocurre el día de la escritura si falta el certificado
El notario no autoriza la escritura sin el certificado energético registrado. No es una formalidad que se pueda subsanar con una promesa: sin el documento vigente la operación no se formaliza, y con ella se caen también la entrega de llaves, la subrogación de la hipoteca y el alta de suministros a nombre del nuevo titular.
El escenario típico es este: arras firmadas hace seis semanas, fecha de notaría cerrada, y el certificado no existe o está caducado. Rehacerlo requiere visita al inmueble, cálculo y registro autonómico, así que el margen real no es de minutos. Para evitar ese punto muerto, lo sensato es encargar el certificado antes de poner fecha a la notaría.
¿Quién paga el certificado energético en una compraventa?
La obligación legal recae en el vendedor: es quien publicita, quien entrega la información al comprador y quien debe tener el certificado para la escritura. Por eso el coste lo asume, por defecto, quien vende. Dicho esto, nada impide pactar otra cosa en el contrato de arras: si el comprador quiere aprovechar la operación para pedir además una reforma o una subvención, hay acuerdos en los que asume él el certificado para controlar los tiempos. Lo que no se puede pactar es no tener certificado: la obligación es administrativa y no se negocia entre particulares.
Y no es un gasto relevante dentro de una operación inmobiliaria: el precio medio está entre el 0,05% y el 0,15% del valor de un piso. La referencia del sector está en precio del certificado energético en 2026.
Si vendes y aún no tienes certificado: cuánto tarda de verdad
El plazo real desde que pides el certificado hasta que tienes el documento registrado en mano:
- Presupuesto y asignación de técnico: entre 1 y 24 horas.
- Visita al inmueble: 20-40 minutos, en la franja que acuerdes con el técnico.
- Emisión, cálculo y registro autonómico: 48-96 horas desde la visita.
Es decir, entre 3 y 5 días laborables en condiciones normales. Si estás en una semana de locura —cambio de fecha de notaría, comprador que aprieta, arras la próxima semana—, pídelo ya: el cuello de botella es la agenda del técnico y el registro de tu comunidad, no el cálculo. Los casos con plazos comprimidos se explican en cuánto tarda el certificado energético.
Precio del certificado para una compraventa
En CertificadoYa parte de 45 € e incluye la visita del técnico, las mediciones, el cálculo, la emisión y el registro en el organismo de tu comunidad autónoma. El precio depende del tipo de inmueble y de la superficie construida:
| Tipo de inmueble | Superficie | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Piso o apartamento | Hasta 80 m² | 45-65 € |
| Piso grande | 80-120 m² | 45-65 € |
| Vivienda unifamiliar | Hasta 120 m² | 75-130 € |
| Local comercial | 50-100 m² | 65-110 € |
El certificado se emite sobre el estado actual del inmueble y no obliga a reformar nada: si estás vendiendo, no tienes que hacer ninguna obra para obtenerlo. Lo que sí conviene es no maquillar datos: la letra no se puede mejorar declarando instalaciones que no existen, y la responsabilidad del contenido es del técnico que lo firma.
Si vendes para comprar, ten en cuenta que el certificado de tu nueva casa también será exigible en esa operación: en certificado energético para la venta tienes la checklist completa del vendedor.
Cómo solicitar el certificado en cuatro pasos
- Presupuesto instantáneo con referencia catastral y superficie: 5 segundos en el formulario de la web.
- Asignación de un técnico competente en tu provincia, con titulación universitaria habilitante y verificado por CertificadoYa.
- Visita al inmueble con mediciones y fotografías de la envolvente y de las instalaciones.
- Emisión y registro en el organismo autonómico y entrega del certificado con su etiqueta: 48-96 horas desde la visita.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el certificado energético para firmar las arras?
No es un requisito de validez del contrato de arras, que es un contrato privado, pero la operación sí lo necesita: el Real Decreto 235/2013 exige tener el certificado emitido y registrado antes de publicar el anuncio de venta y entregarlo al comprador antes de la firma. Lo prudente es entregarlo junto con la documentación del inmueble en el momento de las arras.
¿Puede el notario negarse a autorizar la escritura si falta el certificado?
Sí. Sin certificado energético vigente y registrado en el organismo de la comunidad autónoma, el notario no autoriza la escritura de compraventa, y la operación se retrasa hasta que el certificado esté emitido y registrado. Un certificado caducado equivale a no tenerlo.
¿Cuánto tiempo es válido el certificado energético en una compraventa?
10 años si la calificación está entre la A y la F, y 5 años si la letra es G. Mientras esté vigente, sirve para la venta o el alquiler sin necesidad de rehacerlo; si ha caducado, hay que emitir uno nuevo antes de la notaría.
¿Quién paga el certificado energético, el vendedor o el comprador?
La obligación legal es del vendedor, y por eso lo habitual es que lo pague él. Se puede pactar lo contrario en el contrato de arras, pero lo que no es negociable es la existencia del certificado: es una obligación administrativa y no depende del acuerdo entre las partes.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda el certificado si lo pido ya?
Desde 45 € en CertificadoYa, con la visita, la emisión y el registro incluidos: 45-65 € en pisos, 75-130 € en unifamiliares y 65-110 € en locales comerciales. La emisión y el registro tardan entre 48 y 96 horas desde la visita, es decir, entre 3 y 5 días laborables en total.
Certificados de eficiencia energética en toda España con técnicos competentes verificados.