Certificado energético en subasta judicial y casas de banco

Edificio de juzgados de la Ciudad de la Justicia de Almería. Foto: Ismael Olea, CC BY 4.0, vía Wikimedia Commons.

Comprar en subasta judicial o a un banco se ha convertido en una de las vías más buscadas para acceder a una vivienda con descuento, y con ella aparece siempre la misma pregunta: ¿y el certificado energético? La respuesta corta es que el certificado no se exige para pujar ni para que el juzgado te adjudique el inmueble, pero se convierte en obligatorio en cuanto tú, ya como propietario, pones esa vivienda en el mercado. La respuesta larga es la que importa, porque entre la adjudicación y la primera venta hay varios momentos en los que se puede quedar uno sin certificado, con la etiqueta equivocada o pagando una multa que no esperaba.

En esta guía separamos las tres cosas que suelen ir mezcladas: quién está obligado a encargar el certificado en cada escenario (particular, banco, subasta, herencia), qué exige realmente la ley en una subasta y qué no, y qué hay que hacer en la práctica cuando el piso se adjudica sin certificado, sin suministros y a veces sin referencia catastral. Todo con la norma en la mano: el Real Decreto 390/2021 para la certificación y la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de subasta.

Escala de eficiencia energética A-G (zona climática D)

Quién es el propietario obligado cuando el piso sale de una subasta

El punto de partida está en el artículo 6.1 del Real Decreto 390/2021: «el promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética». Añade que también es responsable de conservar la documentación y que la obligación no se aplica si ya existe un certificado en vigor. Es decir, la obligación va pegada a la propiedad del inmueble, no al contrato ni al comprador.

En una ejecución hipotecaria, hasta que se dicta el auto de adjudicación el propietario sigue siendo el deudor ejecutado. El juzgado no vende: ejecuta forzosamente la venta de un bien que pertenece a otra persona, y el letrado de la Administración de Justicia dirige el procedimiento (artículos 649 y 670 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil). Por eso nadie va a encargar el certificado durante la subasta: el deudor no tiene interés en gastarlo y la administración de justicia no es titular del inmueble. El resultado práctico es que la inmensa mayoría de los pisos que salen a subasta se adjudican sin certificado energético, y esa es la situación con la que arranca el trabajo del nuevo propietario.

Tampoco hay que confundir esta figura con la venta extrajudicial ante notario del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, muy habitual en las carteras de los bancos: ahí sí hay un procedimiento reglado con subasta ante notario, pero el vendedor sigue siendo la entidad financiera, que es propietaria del inmueble y, por tanto, sujeto de la obligación del artículo 6.

Qué exige la ley en una subasta y qué no exige

Esta es la tabla que resuelve la duda más repetida. Conviene leerla con atención porque mezcla dos normas distintas: la Ley de Enjuiciamiento Civil (el procedimiento) y el Real Decreto 390/2021 (la certificación energética).

La lectura correcta de la tabla es que el certificado no es un requisito de validez de la subasta ni de la inscripción, sino una obligación administrativa que se activa cuando hay venta, alquiler o publicidad. Si te adjudicas un piso para vivir en él, no necesitas certificado para entrar a vivir; si lo vas a vender, alquilar o anunciar, lo necesitas antes de mover ficha. Es la misma lógica que explicamos en comprar una vivienda sin certificado energético, pero con un vendedor que no es un particular.

Comprar a un banco no es lo mismo que comprar en subasta

Los dos escenarios se confunden todo el tiempo porque suelen terminar en el mismo portal inmobiliario con la etiqueta «vivienda de entidad». No son iguales, y la diferencia decide quién tiene que pagar el certificado:

Por eso, cuando la vivienda es de un banco, pedir el certificado no es un favor: es exigir el cumplimiento de una obligación ajena. Y hay que pedir el documento correcto: el certificado registrado en el órgano de la comunidad autónoma, con su etiqueta, no un PDF sin número de registro ni una etiqueta de proyecto. Cómo comprobarlo está en verificar un certificado en el registro autonómico. Si la gestora te dice que está «en trámite», conviene saber qué significa exactamente: un certificado presentado pero no inscrito todavía no tiene validez legal.

La publicidad: donde se cometen la mayoría de las infracciones

El artículo 17.3 del Real Decreto 390/2021 es especialmente claro y afecta a más gente de la que parece: «toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética».

Fíjate en el verbo: publicar o permitir la publicación. La obligación no recae solo en el propietario, sino también en el portal, la agencia y quien cuelga el anuncio. Y el régimen sancionador distingue dos conductas muy distintas:

• Publicitar sin mencionar la calificación es infracción leve (disposición adicional duodécima, apartado 5.a, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
• Publicitar una calificación que no está respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado es infracción muy grave (apartado 3.d). Es decir: inventarse una letra B o reutilizar la etiqueta de otro anuncio sale mucho más caro que no poner nada.

En la subasta judicial, el anuncio lo publica la administración de justicia en el Portal de Subastas y el expediente no incorpora la etiqueta energética como regla. Ahí no hay una doctrina administrativa consolidada que permita afirmar que el anuncio judicial esté sujeto al artículo 17.3 como un anuncio comercial, así que lo prudente es no construir ninguna expectativa sobre él: cuenta con que la información energética no vas a encontrarla en el anuncio de la subasta. Lo que sí está fuera de discusión es el momento en que tú, ya adjudicatario, publicas el anuncio de reventa o de alquiler.

Cuándo necesitas tú el certificado tras la adjudicación

Adjudicada la vivienda, la obligación no es automática: llega con el mercado. Estos son los supuestos en los que hay que tener el certificado registrado y en vigor:

1. Vender el inmueble. El artículo 17.2 exige que una copia del certificado debidamente registrado y la etiqueta se anexen al contrato de compraventa. Sin ese documento, la operación se puede cerrar, pero el vendedor queda expuesto a una infracción grave (apartado 4.e de la disposición adicional duodécima: vender sin entregar el certificado válido, registrado y en vigor).
2. Alquilarlo. En el arrendamiento se anexa la etiqueta al contrato y se entrega al inquilino el documento de recomendaciones de uso. También es aplicable a un alquiler con opción a compra y a cualquier arrendamiento de temporada o de habitaciones con contrato.
3. Anunciarlo, aunque todavía no tengas comprador: en cuanto publicas precio y superficie, necesitas la calificación.
4. Pedir ayudas o aplicar deducciones por obras de mejora. Los programas de rehabilitación y las deducciones del IRPF exigen acreditar la mejora con certificados antes y después; el «antes» hay que encargarlo antes de empezar la obra.
5. Cederlo a una sociedad o aportarlo a una SL si la transmisión se documenta como compraventa, y en general en cualquier transmisión onerosa.

Lo que no necesitas es un certificado para habitar la vivienda, para dar de alta la luz o el agua, para contratar un seguro o para inscribir tu título en el Registro. Si alguien te lo exige en esos trámites, está confundiendo documentos: el alta de suministros va por otro camino y la inscripción por el Registro de la Propiedad. Lo detallamos en certificado energético y alta de luz.

Los cinco problemas prácticos de un piso recién adjudicado

El certificado de un inmueble que viene de una ejecución no se hace en las mismas condiciones que el de una vivienda habitada. Estos son los obstáculos que aparecen una y otra vez, y cómo se resuelven:

• Acceso al inmueble. Si está ocupado, el adjudicatario necesita el título y, en su caso, el lanzamiento para entrar. El técnico tiene que visitar el inmueble: el artículo 6.5 del Real Decreto 390/2021 exige al menos una visita, con una antelación máxima de tres meses antes de la emisión. No hay certificado válido sin ver la vivienda.
• Suministros dados de baja y contadores retirados. No impide certificar, pero el técnico anotará las instalaciones realmente existentes: calderas desmontadas, radiadores sin caldera, splits arrancados. Ese estado es el que se certifica, y condiciona la letra.
• Sin referencia catastral o con superficie discrepante. El certificado debe identificar el inmueble con su referencia catastral. Si el piso viene de una segregación antigua, de una obra sin declarar o con la finca registral descuadrada, hay que resolverlo antes: lo explicamos en certificado energético sin referencia catastral.
• Reforma inacabada o distribución alterada. Un piso con tabiques tirados, sin cocina o con una planta diáfana no es una vivienda a efectos de cálculo: el uso y la superficie habitables tienen que estar definidos. Si el inmueble es un local que quieres convertir en vivienda, el orden correcto es cambio de uso primero y certificado después, como explicamos en cambio de uso de local a vivienda.
• Estado de conservación y humedades. Un piso cerrado durante años suele tener carpinterías degradadas, humedades por capilaridad y una envolvente que la letra refleja sin piedad. Antes de presupuestar una mejora conviene saber de dónde se parte; la referencia está en certificado energético de un piso viejo.

Un aviso más, este sobre plazos: el certificado no se puede registrar sin que el inmueble esté correctamente identificado, y el registro es lo que le da validez legal (artículo 6.6). Si estás en plazo de una señal con un comprador, encarga el certificado en cuanto tengas el título y la referencia catastral, no la semana de la firma.

Sanciones: cuánto cuesta no tener el certificado

El Real Decreto 390/2021 remite el régimen sancionador a la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), que tipifica las infracciones, y a la disposición adicional decimotercera, que fija las cuantías:

Dos matices que se pasan por alto. Primero, si el beneficio obtenido con la infracción supera la multa, la sanción se eleva al importe del beneficio: en una operación de compraventa eso puede ser mucho más que 6.000 €. Segundo, la responsabilidad recae sobre quien incumple, y en la reventa de un piso adjudicado ese «quien» eres tú, no el juzgado ni el banco anterior. Tienes el detalle del régimen y de los supuestos más frecuentes en sanciones por no tener el certificado energético.

Precio y plazo del certificado de una vivienda adjudicada

El coste no cambia porque el inmueble venga de una subasta: depende del tipo de inmueble y de la superficie construida. En CertificadoYa parte de 45 € e incluye la visita del técnico, las mediciones, el cálculo con software reconocido, la emisión, la etiqueta y el registro en el organismo de la comunidad autónoma.

El plazo real es de 48-96 horas desde la visita hasta tener el documento registrado, con la salvedad de los expedientes con problemas de referencia catastral o de identificación de la finca. La referencia completa de precios está en precio del certificado energético en 2026 y el significado de cada letra en etiqueta energética A-G.

Checklist tras la adjudicación

Un orden de trabajo que evita sustos y gastos duplicados:

1. Título y nota simple. Decreto de adjudicación, testimonio y mandamiento de cancelación de cargas (artículo 674 LEC). Comprueba que la finca registral coincide con la parcela catastral.
2. Referencia catastral. Si no aparece o la superficie no cuadra, resuélvelo antes de encargar el certificado.
3. Acceso y estado real. Visita el inmueble con el técnico: lo que se certifica es lo que hay, no lo que figuraba en el anuncio.
4. Decide el destino. Si vas a reformar, encarga el certificado previo (te lo pedirán para ayudas y deducciones) y el posterior al terminar.
5. Encarga el certificado con visita, cálculo, emisión y registro autonómico incluidos.
6. Comprueba la inscripción en el registro de tu comunidad antes de publicar el anuncio: un certificado sin registrar no vale para vender.
7. Publica con la calificación y anexa copia registrada y etiqueta al contrato de compraventa o la etiqueta al de arrendamiento.

Si la operación es una compra a un particular tras la subasta, repasa también quién paga el certificado energético y los tiempos en arras y escritura. Y si el inmueble que se adjudica es rústico o tiene construcciones no declaradas, el punto de partida cambia: mira certificado energético de fincas rústicas.

Preguntas frecuentes

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