Cambio de uso de local a vivienda: qué pasa con el certificado energético

Convertir un bajo comercial en vivienda se ha convertido en una de las operaciones más habituales en las ciudades españolas: locales cerrados desde hace años, con una superficie y una altura que dan para un estudio o un piso pequeño, y una demanda de vivienda que empuja al alza. La operación tiene tres frentes que se confunden todo el tiempo: el urbanístico (licencia y condiciones de habitabilidad), el catastral (el uso y la superficie que figuran en el Catastro) y el energético (el certificado de eficiencia energética). Esta guía se centra en el tercero, que es el que suele bloquear la operación cuando aparece tarde, en la notaría o en el banco.

La pregunta que más nos llega es muy concreta: si ya tengo el certificado energético del local, ¿me sirve para la vivienda? La respuesta corta es que no: el certificado describe un inmueble con un uso, una envolvente, unas instalaciones y unas condiciones de ocupación determinadas, y al cambiar el uso esas condiciones cambian. Lo que sigue es lo que exige la normativa (Real Decreto 390/2021 y Código Técnico de la Edificación), en qué casos hay que certificar el proyecto y la obra terminada, y qué trámite catastral va en paralelo.

Qué cambia cuando un local pasa a ser vivienda

El uso característico del inmueble es la clave de todo el asunto, y no es una etiqueta administrativa: determina qué exigencias técnicas se aplican, qué superficie cuenta y cómo se calcula la eficiencia energética. El Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006) lo dice de forma expresa en su parte I: «En todo cambio de uso característico de un edificio existente se deberán cumplir las exigencias básicas del CTE. Cuando un cambio de uso afecte únicamente a parte de un edificio o de un establecimiento, se cumplirán dichas exigencias en los términos en que se establece en los Documentos Básicos del CTE».

Traducido al día a día de un bajo que pasa a vivienda, el cambio de uso toca cuatro cosas a la vez:

• El trámite urbanístico municipal. El cambio de uso es una intervención sujeta a licencia urbanística (o a declaración responsable, según lo que tenga implantado cada ayuntamiento) y a las condiciones que fije la normativa municipal y autonómica. Es el ayuntamiento el que autoriza el uso, no el certificado energético.
• Las condiciones de habitabilidad. Iluminación y ventilación natural, alturas libres, superficies mínimas, aislamiento acústico y térmico, evacuación. Un local puede ser un local impecable y no cumplir ni de lejos lo que se pide a una vivienda. En varias comunidades esto se acredita con la cédula o informe de habitabilidad.
• El Catastro. El uso catastral y la superficie tienen que reflejar la realidad. Mientras figure «comercial» y la superficie del local, los datos no cuadran con la vivienda que declaras.
• El certificado energético. El documento del local describe un inmueble distinto del que vas a vender, alquilar o hipotecar.

Cada frente tiene su propia administración y su propio papel. Confundirlos es el origen de casi todos los atascos: hay quien cree que con la licencia ya está todo, y quien cree que el certificado energético vale como permiso de habitabilidad.

¿Sirve el certificado energético del local para la vivienda?

No. El certificado de eficiencia energética no es un papel genérico del inmueble: es un documento que describe cómo es ese edificio o esa parte concreta desde el punto de vista energético. El artículo 8.2 del RD 390/2021 detalla lo que debe contener, y entre esos datos está la «descripción de las características energéticas del edificio: envolvente térmica, instalaciones técnicas, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort y demás datos utilizados para obtener la calificación». La ocupación y el uso, por tanto, forman parte del cálculo.

Un bajo comercial y una vivienda en ese mismo bajo no se comportan igual. Cambian los espacios que se consideran habitables (el RD 390/2021 indica que para calcular los indicadores de eficiencia energética «se tomarán en consideración únicamente los espacios habitables»), cambia el perfil de uso —horas de ocupación, cargas internas, ventilación— y casi siempre cambian las instalaciones: un local puede no tener calefacción ni agua caliente sanitaria, y una vivienda no puede permitirse eso ni para el cálculo ni para la vida real.

Hay un matiz legal que conviene entender bien: el artículo 6.1 del RD 390/2021 dice que la obligación de obtener un certificado «no aplicará en caso de disponer ya de un certificado en vigor». Ese certificado en vigor, sin embargo, es el que describe el inmueble en su estado y uso actuales. El artículo 13.3 añade que el propietario «podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética o de parámetros utilizados en el procedimiento de cálculo». Un cambio de uso con reforma es exactamente eso: una variación que modifica el certificado. Mantener el papel del local no es un atajo, es una discrepancia esperando a que el registro, el banco o el comprador la detecten.

¿Es obligatorio pedir un certificado solo por cambiar el uso?

El RD 390/2021 no obliga a certificar «por cambiar el uso» como tal: obliga en los supuestos del artículo 3.1. Los que afectan a esta operación son cuatro:

• Venta o alquiler de un edificio o de parte de él a un nuevo arrendatario o comprador (art. 3.1.b). Es el supuesto más habitual y el que convierte el certificado en obligatorio para cualquier vivienda que salga al mercado.
• Reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los tres supuestos del artículo 3.1.d (los vemos abajo). Es el supuesto que se activa durante la propia conversión del local.
• Edificios o partes con más de 500 m² útiles destinados a usos administrativo, sanitario, comercial, residencial público, docente, cultural, recreativo, de restauración, transporte, deportivo o de culto (art. 3.1.e). Relevante si la operación afecta a un local grande o a un edificio completo.
• Locales de uso independiente no definidos en el proyecto. El artículo 6.2 es tajante: «Los locales destinados a uso independiente que no estén definidos en el proyecto del edificio, para ser utilizados posteriormente se deben certificar antes de la apertura del local. En el caso de que el uso del local tenga carácter industrial no será obligatoria la certificación».

Dicho esto, la conclusión práctica es sencilla: un cambio de uso «puro», sin obra, sin venta y sin alquiler, es una rareza. En la vida real, para que un bajo sea habitable hay que intervenir (y entonces entra el art. 3.1.d), y si el resultado se va a vender o alquilar entra el art. 3.1.b. Si además el local no estaba definido como tal en el proyecto del edificio, el art. 6.2 exige certificarlo antes de abrirlo.

Cuando hay obra: certificado de proyecto y de obra terminada

Si el cambio de uso se acompaña de reforma, entra en juego el artículo 9 del RD 390/2021: en los supuestos de los artículos 3.1.a y 3.1.d, la certificación consta de dos fases, la «certificación de eficiencia energética de proyecto» y la «certificación de eficiencia energética de obra terminada», ambas suscritas por un técnico competente. El certificado de proyecto se obtiene de las características especificadas en el proyecto de ejecución y queda incorporado al mismo; el de obra terminada se obtiene de las características efectivas del edificio reformado, lo que permite comparar la calificación real con la prevista. Si la calificación final no alcanza la de proyecto, el técnico debe adjuntar una justificación motivada de la variación.

¿Cuándo se activa exactamente ese artículo 3.1.d? Cuando la reforma cumple alguno de estos tres supuestos:

• Instalaciones térmicas: sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, conforme al artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RD 1027/2007). Cambiar la calefacción y el agua caliente por completo entra aquí.
• Envolvente: intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio. Una reforma integral de un bajo —fachada, huecos, cubierta si la tiene— supera ese umbral con facilidad.
• Ampliación: incremento de más del 10 % de la superficie o el volumen construido de la unidad sobre la que se interviene, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m².

Un caso que suele sorprender: si compras un local para demolerlo o para hacer precisamente una de esas reformas, el artículo 3.2.e lo excluye del certificado de edificio existente, pero deberás cumplir el artículo 9 cuando acometas la reforma. Es decir, te ahorras el certificado del «antes», no el del proyecto y el de obra terminada.

Cómo se calcula la letra energética de un local reconvertido

La calificación no se «hereda»: se calcula sobre el inmueble resultante, con su uso, su envolvente y sus instalaciones reales. Y como solo cuentan los espacios habitables, la superficie de referencia cambia respecto del cálculo del local. En la práctica, los bajos que se convierten parten casi siempre de letras malas: están en planta baja, con orientación desfavorable, huecos grandes y poco aislados, sin calefacción ni agua caliente y con ventilación por infiltración. Es habitual encontrarlos en E, F o G.

La buena noticia es que una reforma integral es la mejor oportunidad que va a tener ese inmueble para mejorar su letra, porque se puede actuar sobre todo a la vez:

• Huecos y carpinterías: vidrios dobles o triples con carpintería de rotura de puente térmico. Es la medida con mejor relación coste-resultado en la mayoría de los bajos. Lo detallamos en certificado energético y cambio de ventanas.
• Aislamiento de la envolvente: trasdosado interior, y aislamiento del suelo en contacto con el terreno, que en un bajo pesa mucho. Ver aislamiento de fachada y certificado energético.
• Instalaciones eficientes: aerotermia para calefacción y agua caliente, con suelo radiante o emisores de baja temperatura, y ventilación mecánica con recuperación de calor. Ver aerotermia y certificado energético.
• Iluminación y control: LED y sistemas de regulación, que en un local con poca luz natural impactan más de lo que parece.

Con ese paquete, un bajo reconvertido puede pasar de F a B sin milagros tecnológicos, y eso se traduce en dos cosas muy concretas: menos facturas y mejor posición en el anuncio, porque la etiqueta es obligatoria en toda publicidad de venta o alquiler. Si el inmueble que se convierte tiene locales o partes diferenciadas, no olvides que los artículos de local comercial y de locales comerciales y oficinas cubren las partes que sigan teniendo uso comercial.

El trámite catastral: el uso tiene que cuadrar

En paralelo a todo lo anterior hay que poner el Catastro al día, porque un cambio de uso es una alteración catastral que el titular está obligado a declarar. Se presenta una declaración catastral (hoy, con el formulario 900D) en la Sede Electrónica del Catastro o en la Gerencia Territorial, el plazo es de dos meses desde la alteración y el trámite es gratuito. Lo que cambia después es el valor catastral —y con él el IBI—, porque el Catastro actualiza la descripción, el uso y la superficie del inmueble.

Este paso no es opcional ni cosmético: es el que hace que el certificado energético se pueda registrar sin sobresaltos. Si el Catastro sigue viendo un local comercial con la superficie del local, el certificado de la vivienda no cuadrará con el dato de origen. Tienes el procedimiento completo en alteración catastral: qué es y cuándo hay que declararla, y el detalle del formulario en referencia catastral. Si al llegar aquí descubres que el inmueble no está dado de alta, que la referencia no aparece o que el uso no corresponde, ese es el mismo problema que tratamos en certificado energético sin referencia catastral, y si el certificado ya está presentado pero bloqueado, en certificado energético en trámite.

Licencia, habitabilidad y certificado energético: tres cosas distintas

El artículo 6.4 del RD 390/2021 es explícito: «El certificado de eficiencia energética no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio». Es decir, el certificado no acredita que el local convertido en vivienda sea habitable, ni que tenga licencia, ni que cumpla el CTE en materia de seguridad o salubridad. Solo dice cuánta energía consume y qué nota saca.

Por eso, cuando alguien pregunta si el certificado energético «vale» como licencia de primera ocupación o como cédula de habitabilidad, la respuesta es que no: son documentos distintos, de administraciones distintas y con finalidades distintas. La licencia la concede el ayuntamiento, la habitabilidad se acredita ante el organismo que corresponda en tu comunidad autónoma, y el certificado energético se emite por un técnico competente y se inscribe en el registro autonómico de certificación energética. Puedes ver el detalle de las diferencias en certificado energético frente a cédula de habitabilidad. Lo importante es saber que necesitas los tres, y que el orden correcto acorta semanas: primero el proyecto y la licencia, después la obra, y con la obra terminada el certificado de obra terminada y el registro.

Cuánto cuesta y cuánto tarda el certificado de un local reconvertido

El precio del certificado depende de la superficie y del tipo de inmueble, no de la palabra «cambio de uso». En CertificadoYa emitimos el certificado de eficiencia energética y lo entregamos registrado en 48-96 horas desde 45 €, con el número de registro listo para el banco, el notario o el anuncio, y con profesionales cualificados que visitan el inmueble y lo miden sobre el terreno (la visita es obligatoria y debe ser como máximo tres meses anterior a la emisión, según el artículo 6.5).

Lo que sí conviene decidir antes de encargarlo es qué certificado necesitas: el del estado actual si vas a presentar un proyecto de reforma, el de proyecto para incorporarlo al proyecto de ejecución, o el de obra terminada una vez acabada la reforma. En CertificadoYa comprobamos antes si el Catastro refleja el uso correcto y avisamos de lo que falta, en lugar de entregarte un certificado que después no se pueda inscribir. Puedes calcular tu presupuesto en un minuto.

Preguntas frecuentes

Equipo CertificadoYa
Certificados de eficiencia energética en toda España con profesionales cualificados verificados.

Foto de portada: «Arquitectura de Madrid 3», de Rosina Peixoto · CC BY-SA 4.0 · vía Wikimedia Commons