Chalets adosados en Cigales (Valladolid): cada fachada es una vivienda con su propio certificado. Foto: Lourdes Cardenal, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.
Dos propietarios que se cambian la casa suelen llegar a la notaría con la misma convicción: «si no hay dinero de por medio, esto no es una venta». Y de ahí sale la pregunta que este artículo responde: ¿hace falta certificado energético en una permuta de viviendas? La respuesta breve es sí, pero el interés está en el detalle: cuántos certificados hay que encargar, quién paga cada uno, qué documento se anexa a la escritura y qué pasa cuando lo que se intercambia no son dos pisos, sino un solar por obra futura.
Una permuta es un contrato por el cual cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. No hay precio en dinero, así que desaparece la conversación sobre el importe, la arras y la financiación. Pero lo que sí sigue existiendo es la transmisión de la propiedad: dos inmuebles cambian de manos y los dos adquirientes necesitan saber qué eficiencia energética compran. Ese es exactamente el motivo por el que la norma de certificación existe.
Lo que viene a continuación está construido sobre el texto legal, no sobre costumbres de oficina: el Código Civil, el Real Decreto 390/2021, el régimen sancionador del texto refundido de la Ley de Suelo y el tratamiento fiscal de la permuta. Y, donde la ley no nombra la palabra «permuta», se dice claramente y se explica cómo se resuelve en la práctica.
La respuesta corta, en cinco escenarios
Antes de entrar en la norma conviene fijar el mapa, porque no todas las permutas son iguales. En todos los casos el obligado es el propietario de lo que se entrega, pero el número de certificados y el momento cambian:
| Qué se permuta | ¿Certificado energético? | Cuántos y quién los encarga |
|---|---|---|
| Un piso por otro piso (dos edificios distintos) | Sí, en las dos viviendas | Dos certificados. Cada propietario encarga el de la casa que entrega (art. 6.1) |
| Dos viviendas del mismo edificio | Sí, con matiz | Puede bastar una certificación única del edificio o de viviendas representativas (art. 6.2) |
| Una vivienda por un local, garaje o trastero | Sí, en el inmueble que se entrega | Uno por cada parte de edificio con uso definido; en garajes y trasteros depende de cómo estén configurados |
| Un solar por obra futura | El solar no se certifica | Etiqueta del proyecto y certificado del edificio terminado (art. 17.1), a cargo del promotor |
| Permuta con compensación en dinero | Sí, igual | Sigue siendo permuta si la cosa vale más que el dinero (art. 1446 CC); si el dinero predomina, es venta y la obligación es idéntica |
Las dos primeras filas son el 90 % de los casos reales y las que generan las dudas de dinero: quién paga el certificado de qué casa. Las dos últimas son las que se complican, y tienen sección propia más abajo.
Una permuta no es una venta, pero se rige por sus reglas
Aquí está el núcleo jurídico del asunto, y conviene entenderlo bien porque es lo que decide la respuesta. El Código Civil define la permuta en el artículo 1538: «La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra». Es un contrato distinto de la compraventa, que el artículo 1445 describe como la entrega de una cosa determinada a cambio de un precio cierto «en dinero o signo que lo represente». Sin dinero, no hay compraventa en sentido estricto.
Pero el mismo Código Civil cierra la puerta a las interpretaciones ingeniosas en su artículo 1541: «En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta». Es decir, la permuta es una venta con otra cosa en lugar de dinero: mismos deberes de entrega, misma evicción y misma lógica de protección del que adquiere.
Y el Real Decreto 390/2021, que es la norma que regula la certificación, dice en su artículo 3.1.b que hay que certificar los «edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario». La palabra «permuta» no aparece. Ahí está el hueco literal que algunos aprovechan para no certificar, y ahí está también por qué ese hueco no resiste:
- La finalidad de la norma es informar al que adquiere. En una permuta hay dos adquirentes, y los dos reciben un inmueble que van a usar, vender o alquilar después. El interés protegido es el mismo que en una compraventa, o mayor, porque nadie ha visto una factura de precio que le sirva de referencia.
- El régimen sancionador también habla de entregar. La disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana tipifica como infracción grave «vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario». La obligación se define por la entrega del inmueble, no por el nombre del contrato.
- El principio de la verdadera naturaleza jurídica. El artículo 2.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo formula con claridad: el tributo se exige «con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado». Ese criterio no es una norma de eficiencia energética, pero describe cómo se leen los contratos en España: el rótulo no cambia la sustancia.
Hay un caso en el que la discusión desaparece por completo: cuando lo que se transmite es la nuda propiedad o un usufructo. El certificado energético no certifica derechos, certifica el edificio, así que se emite sobre el inmueble con independencia de qué parte del dominio se transmita. La pregunta relevante entonces no es si hay que certificar, sino quién encarga la visita cuando el usufructuario vive en la casa.
Cuántos certificados hay que encargar (y por qué no vale uno para las dos casas)
El artículo 6.1 del RD 390/2021 atribuye la obligación al «promotor o propietario del edificio o de parte del mismo [...] será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética». En una permuta cada parte es propietaria de lo que entrega, así que cada parte encarga el certificado de su inmueble. No hay una figura equivalente al «certificado de la operación»: no existe.
El mismo artículo 6.1 añade una precisión que ahorra dinero: «La obligación de obtener un certificado de eficiencia energética no aplicará en caso de disponer ya de un certificado en vigor». Si tu piso se certificó hace cuatro años y no has cambiado ventanas, caldera ni aislamiento, ese documento sirve. Y si en la otra casa pasa lo mismo, la permuta puede cerrarse con dos certificados que ya existían.
El único supuesto en que dos viviendas pueden compartir una sola certificación está en el artículo 6.2: para las partes de un edificio, la certificación se basará «como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o, alternativamente, en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio con las mismas características energéticas». Es lo que ocurre cuando se permutan dos pisos del mismo bloque: misma fachada, misma cubierta, mismas instalaciones. En ese caso, una certificación del edificio —o de pisos representativos— cubre las dos unidades, siempre que las características energéticas coincidan de verdad. Si una de las dos se reformó con aerotermia y la otra no, dejan de ser representativas y cada una necesita su documento.
Para los inmuebles que no son vivienda, el criterio es el uso y la configuración de la parte de edificio. Un garaje o un trastero vendido como finca independiente no se certifica igual que un trastero integrado en una vivienda; el detalle está en garaje y trastero: ¿necesitan certificado energético? y en certificado energético de un garaje.
La visita técnica: dos casas, dos citas y un plazo de tres meses
El certificado no se puede emitir con las fotos del anuncio ni con los planos del catastro. El artículo 6.5 obliga al técnico a desplazarse:
En una permuta eso significa coordinar dos visitas en dos casas distintas, a menudo en ciudades distintas, y con dos propietarios que quieren firmar a la vez. La visita puede hacerse con hasta tres meses de antelación a la emisión, así que el calendario se organiza al revés de lo que parece: primero se visitan las dos casas, después se emiten los dos certificados y solo entonces se fija la fecha de la notaría. Si se hace al contrario, la operación se atasca en el peor momento: el día que hay que anexar los documentos al contrato.
Dos avisos prácticos que evitan viajes en balde. El primero: si una de las dos casas está alquilada, la visita depende del inquilino, que tiene derecho a decidir cuándo entra el técnico en su domicilio; el procedimiento completo está en vender un piso alquilado. El segundo: si la casa está vacía y sin muebles, la toma de datos es más rápida y más fiable, porque el técnico mide huecos, cerramientos y equipos sin obstáculos.
El caso más habitual del mercado: solar por obra futura
La permuta que más se firma en España no es entre dos viviendas, sino entre un propietario de suelo y un promotor: el dueño del solar lo entrega y recibe a cambio viviendas futuras del edificio que se va a construir. Es una permuta de cosa futura y tiene una particularidad que conviene entender bien, porque aquí el certificado cambia de dueño y de momento.
- El solar no se certifica. El RD 390/2021 se aplica a edificios y a partes de edificios; un terreno sin edificación no tiene envolvente ni instalaciones que calificar. Nadie va a emitir un certificado energético de una parcela, y si alguien lo ofrece, conviene desconfiar.
- El edificio nuevo sí. El artículo 3.1.a exige certificar los edificios de nueva construcción, y el artículo 17.1 concreta cómo se hace cuando se vende o permuta antes de terminar la obra: «el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Asimismo, facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada cuando se finalice la obra y éste se expida». Es decir: primero una etiqueta de proyecto, después el certificado del edificio terminado.
- Quién responde. En este esquema el promotor es quien certifica, porque es el promotor del edificio que se entrega. El permutante de suelo debe exigir en el contrato que se le entregue la etiqueta de proyecto y, a la entrega de las viviendas, el certificado registrado de obra terminada. Sin esa cláusula, la obligación existe igual, pero discutirla después cuesta más.
Una variante muy frecuente es la permuta de vuelo o de derecho de sobreelevación: el propietario cede el aire sobre su edificio y recibe plantas construidas. Ahí convive un edificio existente —que ya puede tener su certificado— con una ampliación que se certifica por la vía del artículo 3.1.d. Es un caso de técnico, no de notaría, y se resuelve mirando si la intervención supera el 25 % de la superficie de la envolvente térmica o si toca las instalaciones térmicas con proyecto.
Qué documento se firma y en qué orden
En una compraventa, el artículo 17.2 lo dice sin ambigüedad: «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa». En una permuta, el contrato se llama de otra manera y el gesto es el mismo: al contrato de permuta se anexa la copia registrada y la etiqueta de cada uno de los inmuebles que se intercambian. Dos inmuebles, dos anexos.
Y hay un detalle que retrasa operaciones: «debidamente registrado» significa inscrito en el registro de la comunidad autónoma, con su número. El artículo 6.6 exige presentar el certificado y el informe en XML al órgano competente, y solo entonces el documento tiene validez legal plena. Un PDF firmado por el técnico pero sin registrar no sirve para la notaría.
- Antes de anunciar. El artículo 17.3 obliga a quien publica el anuncio —propietario, agencia o portal— a incluir la calificación energética. Si publicas tu casa para encontrar con quién permutar, la etiqueta va en el anuncio.
- Antes de firmar. Los dos certificados registrados y las dos etiquetas, anexos al contrato de permuta.
- Después de firmar. La inscripción en el Registro de la Propiedad se hace con la escritura pública de permuta. El certificado no se inscribe allí: se inscribe en el registro autonómico de eficiencia energética, que es otro registro distinto y suele confundirse.
La validez del documento la fija el artículo 13.1: diez años como máximo, con una excepción que se olvida —si la calificación es G, la validez máxima es de cinco años—. El cómputo empieza con el registro, no con la firma del técnico. Los efectos prácticos están en caducidad del certificado energético.
La letra no se compensa entre las dos casas
Una idea que aparece en casi todas las conversaciones: «mi casa es G, pero la tuya es A, así que en el conjunto estaremos bien». No funciona así. El certificado describe un inmueble, no una operación, y la etiqueta de cada casa se queda con esa casa. Si la que recibes es G, lo que recibes es una vivienda G, con sus facturas y sus reformas pendientes.
Eso tiene tres consecuencias muy concretas en una permuta:
- El que recibe la peor letra debería pedir compensación. No es una cuestión de cortesía: una vivienda G suele necesitar obra para dejar de serlo, y el coste se puede estimar antes de firmar. La tabla de letras y consumos está en etiqueta energética A-G.
- La letra G caduca antes. Cinco años frente a diez. Si la casa que recibes es G y el certificado tiene seis años, en realidad está caducado y tendrás que certificar de nuevo para alquilarla o venderla.
- Las mejoras declaradas cuentan. Si una de las dos casas tiene placas solares, aerotermia o ventanas cambiadas, eso debe constar en la visita y en el certificado. No se hereda por lo que diga el anuncio, sino por lo que el técnico compruebe. Sobre cómo se refleja, hay guía en placas solares y certificado energético y en aerotermia y certificado energético.
Impuestos: la permuta transmite dos veces
El certificado energético no cambia nada del régimen fiscal, pero la permuta tiene el suyo y conviene no confundirlo con una operación sin coste por no haber dinero. A efectos tributarios hay dos transmisiones, una por cada parte:
| Figura | Por qué se aplica | Quién la paga |
|---|---|---|
| ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) | El art. 7.1.A del texto refundido del ITP y AJD sujeta «las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos» | Cada parte, por el inmueble que recibe, con el tipo de su comunidad autónoma |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El art. 104.1 TRLHL grava el incremento del terreno «a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título» | Cada transmitente, en el ayuntamiento donde esté el inmueble |
| IRPF (ganancia o pérdida patrimonial) | El art. 33.1 LIRPF grava las variaciones «con ocasión de cualquier alteración en la composición» del patrimonio | Cada permutante, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión |
La consecuencia práctica es que una permuta puede generar dos liquidaciones de ITP, dos plusvalías municipales y dos declaraciones con ganancia o pérdida, aunque nadie haya visto un euro. Y sobre la base imponible: cuando una de las dos casas vale más y se compensa con dinero, ese exceso forma parte del precio. Es terreno de asesor fiscal, no de técnico energético, pero conviene tenerlo en la lista antes de firmar.
Si el certificado no aparece: quién responde y cuánto cuesta
La ausencia de certificado no invalida la escritura. Lo que hace es abrir un expediente administrativo, y el reparto de responsabilidad está escrito:
- Infracción grave — «vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario» (DA 12ª.4.e TRLSRU). Sanción de 601 a 1.000 euros.
- Infracción muy grave — publicitar en la venta o alquiler «una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado» (DA 12ª.3.d). Sanción de 1.001 a 6.000 euros.
- Infracción leve — publicitar la venta o alquiler de un edificio que debe tener certificado «sin hacer mención a su calificación de eficiencia energética» (DA 12ª.5.a). Sanción de 300 a 600 euros.
- Si el beneficio supera la multa, la DA 13ª.2 impone una sanción equivalente al beneficio obtenido. En una permuta, ese beneficio puede ser el ahorro de no haber certificado una casa que se entrega como si estuviera al día.
En la práctica, el riesgo no se reparte por igual: cada permutante responde de lo que entrega. Y por eso la cláusula más útil de un contrato de permuta es una condición suspensiva sencilla: la firma se produce cuando las dos casas tienen certificado registrado y en vigor. Sobre la validez de la escritura, el criterio está desarrollado desde el lado del comprador en comprar una vivienda sin certificado energético.
Qué cuesta certificar cada casa
El precio no depende de que la operación sea una permuta. Depende del tipo de inmueble y de su superficie: es el mismo tarifario que en una venta normal.
| Tipo de inmueble | Superficie | Precio |
|---|---|---|
| Vivienda pequeña | 30 – 60 m² | desde 45 € |
| Vivienda mediana | 61 – 100 m² | desde 55 € |
| Vivienda grande | 101 – 150 m² | desde 70 € |
| Chalet o unifamiliar | 150 – 250 m² | desde 95 € |
| Local comercial | 50 – 100 m² | desde 75 € |
El plazo habitual es de 48 a 96 horas desde la visita, con la inscripción en el registro autonómico incluida. En una permuta de dos casas hay que multiplicar por dos: dos visitas, dos certificados, dos tasas de registro. La tabla completa por tipo de inmueble y comunidad está en precio del certificado energético en 2026.
Los cinco errores que se repiten en las permutas
- Certificar solo la casa que «se vende». En una permuta los dos entregan y los dos reciben. Si solo hay un certificado, el que llega sin documento tiene un problema y el que lo tiene, una operación a medias.
- Encargar los certificados la semana de la firma. Dos visitas, dos emisiones y dos registros autonómicos no caben en tres días. El calendario se empieza por las visitas.
- Dar por hecho que el certificado del vecino vale. La certificación de viviendas representativas (art. 6.2) exige mismas características energéticas. Un piso reformado en la misma planta ya no es representativo de otro que no lo está.
- Confundir la etiqueta de proyecto con el certificado final. En una permuta de solar por obra futura, la etiqueta de proyecto sirve para la firma, pero hay que exigir el certificado de obra terminada en la entrega.
- Anunciar sin calificación energética. El artículo 17.3 obliga a quien publica, incluida la agencia, y la infracción es leve pero se suma a las demás si el certificado tampoco existe.
Por provincia
El trámite es estatal, pero el registro del certificado lo lleva cada comunidad autónoma y el precio varía por mercado local. Estas páginas tienen el precio y el canal verificados por provincia, desde 45 €:
- Andalucía: Sevilla, Málaga, Granada, Cádiz, Córdoba
- Aragón: Zaragoza, Teruel
- Castilla y León: Valladolid, León, Salamanca
- Comunidad Valenciana: Valencia y el registro de la GVA en Alicante
- Galicia: A Coruña, Lugo, Ourense
- País Vasco y Navarra: Bilbao, San Sebastián, Vitoria-Gasteiz, Pamplona
- Resto: Murcia, Santander, Palma, Las Palmas, Cáceres, Asturias, Barcelona
Desglose completo: precios por provincia 2026.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta certificado energético para una permuta de viviendas?
Sí. La permuta se rige por las reglas de la compraventa según el artículo 1541 del Código Civil, y el artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021 exige certificar los edificios o partes de edificios existentes que se transmiten a un nuevo titular. En la práctica notarial se exige el certificado registrado y la etiqueta de cada inmueble.
¿Cuántos certificados hay que encargar en una permuta de dos pisos?
Uno por cada inmueble. Cada propietario es responsable de encargar el certificado de la casa que entrega. Solo cuando las dos viviendas están en el mismo edificio y tienen características energéticas idénticas puede bastar una certificación única del edificio o de viviendas representativas, como permite el artículo 6.2.
¿Quién paga el certificado energético en una permuta?
Cada permutante paga el de la vivienda que entrega, porque es el propietario que la transmite. El reparto del coste se puede pactar en el contrato, pero la obligación legal de encargarlo no se traslada al otro permutante.
¿Sirve el certificado que ya tengo si la casa no ha cambiado?
Sí. El artículo 6.1 exime de encargar un certificado nuevo si ya existe uno en vigor. La validez es de diez años, o de cinco cuando la calificación es G, y el plazo se cuenta desde la inscripción en el registro autonómico.
¿Hay que registrar el certificado antes de firmar la permuta?
Sí. Para que el certificado tenga validez legal plena debe estar inscrito en el registro de la comunidad autónoma, y al contrato se anexa una copia del certificado registrado junto con la etiqueta energética de cada inmueble.
¿Y si permuto un solar por obra futura?
El solar no se certifica porque no es un edificio. El promotor facilita la etiqueta de eficiencia energética de proyecto y, cuando la obra termina, el certificado del edificio terminado, tal como exige el artículo 17.1. Conviene dejarlo por escrito en el contrato.
¿Qué pasa si la otra parte no tiene certificado energético?
Tu obligación es la de la casa que entregas. Entregar un inmueble sin certificado válido, registrado y en vigor es infracción grave, con multa de 601 a 1.000 euros. Lo más útil es condicionar la firma a que las dos viviendas tengan certificado registrado.
¿Cuesta más el certificado por tratarse de una permuta?
No. El precio depende del tipo de inmueble y de su superficie, no del contrato: desde 45 euros en viviendas de hasta 60 metros cuadrados, con un plazo de 48 a 96 horas desde la visita y la inscripción en el registro autonómico incluida.
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 3.1, 6.1, 6.2, 6.5, 6.6, 13.1, 16.1, 17.1, 17.2 y 17.3). BOE
- Código Civil, arts. 1445, 1446, 1538, 1539, 1540 y 1541 (compraventa, permuta y remisión a las reglas de la venta). BOE
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (arts. 2.1 y 7.1.A). BOE
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 104.1, plusvalía municipal). BOE
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (disposiciones adicionales duodécima y decimotercera: infracciones y sanciones de 300 a 6.000 euros).
- Ley 35/2006, del IRPF, art. 33.1 (ganancias y pérdidas patrimoniales). BOE
- Real Decreto 659/2025, en vigor desde el 23 de julio de 2026, que refuerza la obligación de certificar y el régimen de técnicos competentes.
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