Llaves de una vivienda en el momento de entrar en ella. Foto: Shixart1985, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons.
La escena se repite cada semana en cualquier notaría: dos hermanos, una expareja o dos socios que compraron un piso al 50 % deciden separar caminos. Uno se queda con la vivienda y compensa al otro. El notario pide la documentación y alguien pregunta: «¿y el certificado energético?». Y ahí empieza el baile de respuestas contradictorias, porque la mitad de los artículos que hay en internet dicen que hace falta para «cualquier transmisión» y la otra mitad dicen que no hace falta para nada.
Ninguna de las dos es exacta. La obligación del certificado de eficiencia energética no está atada a la idea genérica de «transmitir un inmueble», sino a algo mucho más concreto: vender o alquilar. Y una extinción de condominio, si se hace bien, no es ni una cosa ni la otra.
Este artículo separa los casos con la norma en la mano —el Real Decreto 390/2021 y el Código Civil—, con el precedente registral que resolvió la duda en 2019, y con los cuatro escenarios reales en los que el certificado acaba apareciendo aunque en teoría no toque. Al final tienes la tabla de decisiones, los precios y lo que sí te van a pedir en la notaría.
La respuesta corta, según la operación
Antes de entrar en artículos y resoluciones, esta es la decisión en cinco escenarios. Si te reconoces en uno, ya sabes qué documento necesitas:
| Operación | ¿Certificado energético? | Qué documento |
|---|---|---|
| Extinción de condominio pura: se adjudica el inmueble a cada comunero en proporción a su cuota, sin dinero de por medio | No exigible por la normativa de certificación | Escritura de extinción de condominio. Ningún CEE por esta operación |
| Extinción en la que uno se queda todo el inmueble y compensa en metálico al resto | No por la operación en sí, pero es el caso en que más se pide | CEE registrado si hay hipoteca o tasación para pagar la compensación |
| Extinción de condominio y venta simultánea a un tercero en la misma escritura | Sí | CEE registrado del inmueble (art. 3.1.b y 17.2 del RD 390/2021) |
| Un comunero vende su cuota al otro en lugar de extinguir la comunidad | Sí | Es una compraventa: CEE registrado anexado al contrato |
| Después de la extinción, el nuevo titular vende o alquila | Sí | CEE registrado del inmueble, con el modelo vigente |
La diferencia entre la primera fila y las tres últimas es toda la respuesta. Y no es un tecnicismo: es la diferencia entre gastar 45-65 € sin necesidad o llevarte un requerimiento en el registro.
Por qué una extinción de condominio no es una compraventa
Cuando dos o más personas son dueñas de un inmueble en proindiviso hay una comunidad de bienes (artículo 392 del Código Civil). Y el Código Civil dice algo que mucha gente desconoce: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (artículo 400).
Esa división puede hacerse de tres formas: repartiendo el inmueble materialmente si es divisible (artículo 404), vendiéndolo y repartiendo el precio si no lo es y nadie quiere quedárselo (artículo 406), o adjudicándolo entero a uno de los comuneros con abono del exceso en dinero a los demás (artículo 1062). Esta última es la que se hace en el 95 % de los casos, porque un piso no se puede partir en dos.
Y aquí está la clave jurídica que sostiene todo el artículo: la doctrina del Tribunal Supremo, reiterada desde la sentencia de 28 de junio de 1999, considera que la división de la cosa común y la adjudicación a cada comunero en proporción a su cuota no es una transmisión patrimonial, sino «una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente». Nadie recibe nada que no tuviera ya. No hay comprador, no hay vendedor.
La normativa de certificación energética está construida exactamente sobre esa distinción. El artículo 3.1.b del RD 390/2021 aplica el procedimiento a los «edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario». Y el artículo 17.2 concreta la entrega de documentos: el certificado registrado y la etiqueta se anexarán al contrato de compraventa, y en el arrendamiento se adjunta la etiqueta al contrato. En ningún momento la norma habla de «cualquier transmisión», «enajenación» o «acto de disposición».
El precedente que resolvió la duda: la resolución de 20 de marzo de 2019
Esto no es una interpretación de despacho. Existe una resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) que trata justo este problema y que puedes leer íntegra en el BOE.
El caso: una señora vende su mitad indivisa de dos casas al otro copropietario. En la escritura, el comprador exonera a la vendedora de la obligación de entregarle el certificado energético. El registrador de la propiedad suspende la inscripción, argumentando que la norma es imperativa y no admite renuncia. Se recurre. Y en el recurso, el notario autorizante esgrime un argumento que es literalmente el tema de este artículo:
«Si el adquirente hubiese devenido titular por extinción de condominio, no hubiese hecho falta dicho certificado, ya que el R.D. 235/2013 sólo lo exige para ventas y arrendamientos y no para cualquier transmisión o enajenación».
La Dirección General estimó el recurso y revocó la calificación del registrador. Su razonamiento: en la normativa de certificación energética no existe una prohibición de renunciar al derecho a recibir esa información —a diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, con los derechos de los consumidores, que son irrenunciables—; y en un supuesto en el que no hay venta a consumidor y el comprador ya era copropietario del inmueble, «es evidente que se puede renunciar a dicha exigencia».
La resolución está en el BOE del 9 de abril de 2019 (BOE-A-2019-5295) y se aplicaba al Real Decreto 235/2013, hoy sustituido por el RD 390/2021. Tres cautelas para leerla con honestidad:
- No dice «la extinción de condominio está exenta». Dice que el certificado solo se exige para ventas y arrendamientos, y resuelve un caso de venta entre copropietarios donde el comprador no era consumidor.
- El RD 390/2021 endureció algunos puntos: eliminó la antigua exclusión de viviendas usadas menos de cuatro meses al año y exige que el certificado esté registrado para tener validez legal (art. 6.6). El marco general, sin embargo, sigue igual: se activa con la venta o el alquiler.
- La práctica notarial manda. Hay notarías que piden el certificado por defecto en cualquier escritura con inmueble, y otras que no lo piden en una disolución de comunidad. Si tu notario lo solicita, enséñale el supuesto de hecho: no estás comprando, estás dividiendo lo que ya es tuyo.
Los cuatro casos en los que el certificado sí aparece
Dicho todo lo anterior, en la vida real hay cuatro situaciones en las que un certificado energético se cruza en una extinción de condominio. Conviene conocerlas antes de firmar, no después.
1. Extinción y venta a un tercero en la misma escritura
Es la más habitual cuando ninguno de los comuneros quiere o puede quedarse con el inmueble: se extingue la comunidad y, en el mismo acto, el inmueble se vende a un comprador externo. Aquí hay una compraventa de manual y el artículo 3.1.b se activa sin discusión. Necesitas el certificado registrado, anexado al contrato, y con la etiqueta en la publicidad si has anunciado la vivienda (art. 17.3). Si la venta se hace a un tercero en escritura separada, la conclusión es la misma.
2. Exceso de adjudicación con compensación en metálico
Cuando uno se queda con el piso y paga al otro su parte, hay un exceso de adjudicación. A efectos fiscales eso tiene consecuencias: el artículo 7.2.B del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sujeta a ITP los excesos de adjudicación declarados, mientras que el artículo 61.2 del Reglamento considera que la disolución de comunidades sin actividad empresarial, con adjudicaciones proporcionadas a las cuotas, solo tributa por actos jurídicos documentados. Es decir: el mismo negocio puede tributar de formas distintas según haya o no compensación y según cómo se ajuste a las cuotas.
Ese debate es fiscal, no de certificación energética, y no hay que confundirlos: que una operación tribute como transmisión onerosa no la convierte en una venta a los ojos del RD 390/2021. Pero es la razón por la que muchas notarías y gestorías, al ver una adjudicación con dinero, piden el certificado «por si acaso». Si te lo piden, la salida más barata suele ser hacerlo y no discutir: son 45-65 € frente a un expediente parado.
3. Hipoteca o tasación para pagar la compensación
Este es el caso que de verdad obliga. Si el comunero que se queda con la vivienda necesita financiación para pagar al otro, el banco pedirá una tasación con fines hipotecarios, y desde la Orden ECM/599/2025, en vigor desde el 12 de agosto de 2025, esa tasación exige un certificado energético registrado. No es la extinción de condominio la que lo exige: es la hipoteca que la acompaña. Puedes leer el detalle en certificado energético en la tasación hipotecaria.
En la práctica, esta es la vía por la que la mayoría de la gente acaba pidiendo el certificado en una extinción de condominio. Y también la razón por la que conviene pedirlo con margen: la tasación no avanza sin él.
4. Alquiler posterior de la vivienda
Si el que se queda con el inmueble lo va a alquilar —a un inquilino de larga temporada, por habitaciones o como vivienda de uso turístico— necesitará el certificado antes de anunciarlo. El artículo 17.3 obliga a incluir la calificación energética en cualquier publicidad de venta o alquiler, y el 17.2 a adjuntar la etiqueta al contrato de arrendamiento junto con las recomendaciones de uso. No hay excepción para el alquiler turístico desde el RD 390/2021.
Las operaciones que se confunden con la extinción de condominio
Alrededor de la disolución de comunidad hay toda una familia de actos que la gente mezcla, y cada uno tiene su propia respuesta. Esta tabla los ordena:
| Operación | ¿Es venta o alquiler? | ¿Certificado energético? |
|---|---|---|
| Extinción de condominio proporcional, sin compensación | No | No por la operación |
| Extinción con adjudicación a uno y compensación en metálico | No, aunque tribute | No por la operación; sí si hay hipoteca o venta posterior |
| Venta de cuota de un comunero a otro | Sí | Sí |
| Adjudicación por herencia (aceptación y partición) | No | No por la adjudicación; sí cuando el heredero vende o alquila |
| Donación de la vivienda | No | No por la donación en sí; sí si después se vende o alquila |
| Permuta de dos viviendas entre sus propietarios | Sí, onerosa | Sí, un certificado por cada vivienda |
| Dación en pago de una deuda entregando el inmueble | Onerosa | Sí en la práctica: la entidad lo exige antes de aceptar |
| Disolución de gananciales con adjudicación de la vivienda | No | No por la adjudicación; sí si después se vende, se alquila o se hipoteca |
Fíjate en el patrón: todo lo que se parece a una compraventa arrastra el certificado; todo lo que se parece a repartir lo que ya era tuyo, no. La donación y la herencia están en una zona gris que muchas guías resuelven mal: no son ventas, así que la normativa de certificación no las alcanza por sí sola, pero en cuanto el inmueble salga al mercado tendrás que certificarlo igual. Y si hay hipoteca sobre la vivienda donada o heredada, la entidad pedirá el certificado registrado.
Si vendes tu cuota al otro comunero, cambia todo
Hay una alternativa a la extinción de condominio que a veces sale más barata: en lugar de disolver la comunidad, un comunero vende su cuota al otro. Fiscalmente puede ser más simple, pero a efectos de certificación energética es una compraventa sin discusión: hay precio, hay transmitente y hay adquirente. El artículo 3.1.b se activa.
¿Significa eso que no puedes firmar sin certificado? Aquí entra la resolución de 2019 que hemos visto: cuando el comprador ya es copropietario del inmueble y no actúa como consumidor, el registrador admitió la exoneración expresa del certificado en la escritura. Mi recomendación honesta es la contraria: hazlo. Cuesta 45-65 €, evita la discusión con el registrador de tu provincia, y si el comprador va a necesitar hipoteca lo vas a necesitar de todos modos. La única razón para no hacerlo es que el inmueble ya tenga un certificado en vigor.
El certificado no distingue quién es el dueño
Un detalle que sorprende a mucha gente: el certificado de eficiencia energética certifica el inmueble, no la titularidad. No dice si la vivienda es de una persona, de dos en proindiviso o de una sociedad; describe la envolvente, las instalaciones y el consumo. Por eso, cuando un técnico visita una vivienda en condominio, no le afecta en absoluto el reparto de cuotas: mide lo mismo que mediría en una vivienda de propietario único.
Lo que sí importa es identificar bien el inmueble. El certificado debe incluir la referencia catastral de la vivienda, y si en la extinción de condominio se han segregado fincas o se ha cambiado la superficie, hay que regularizar el Catastro antes de pedir el certificado. Un certificado con una superficie que no coincide con la escritura es la vía rápida a una subsanación en el registro autonómico. Lo tienes desarrollado en certificado energético sin referencia catastral.
Si ya tienes un certificado, puede que te sirva
Antes de encargar uno nuevo, comprueba dos cosas. La primera: el artículo 6.1 del RD 390/2021 dice expresamente que la obligación de obtener un certificado no aplica cuando ya existe uno en vigor. La segunda: el artículo 13.1 fija la validez en diez años desde su emisión, y de cinco años cuando la calificación es G. Si el certificado del inmueble está dentro de plazo, registrado y describe la vivienda tal y como está hoy, lo puedes reutilizar.
Y una aclaración que evita gastos absurdos: el cambio de modelo de certificado del 30 de septiembre de 2026 —nuevo modelo v3, informe XML v3.0 y versiones de herramienta actualizadas— no invalida los certificados ya inscritos. Los que no pasan el registro son los nuevos emitidos con herramientas caducadas. Lo explicamos en certificado rechazado en el registro.
Qué documentación sí te va a pedir la notaría
Aunque el certificado no sea exigible en tu extinción de condominio, la notaría no firma a ciegas. Esto es lo que suele pedir para una disolución de comunidad:
- Escritura o escrituras de adquisición de la vivienda, para acreditar las cuotas de cada comunero y la fecha de adquisición (determina la ganancia patrimonial si hay exceso).
- Nota simple del Registro de la Propiedad, actualizada, con las cargas. Si hay hipoteca, hay que cancelarla o contar con la entidad.
- Referencia catastral y último recibo del IBI, para la descripción de la finca y para la plusvalía municipal.
- Certificado de eficiencia energética registrado, si va a haber venta, alquiler o hipoteca. Si no la hay, no debería pedirse, pero es lo primero que conviene aclarar con el notario antes de la cita.
- Justificante de pago de la compensación, si la hay, y el correspondiente cálculo fiscal del exceso de adjudicación.
Un último aviso sobre el registro: un certificado sin inscribir no sirve para nada oficial. El artículo 6.6 del RD 390/2021 es tajante —«para que el certificado de eficiencia energética del edificio tenga validez legal tiene que estar debidamente registrado»—. Un PDF firmado por el técnico es un documento técnico; lo que vale ante el notario, el banco o la administración es la inscripción, con su número y su fecha. Puedes comprobarlo en cómo verificar un certificado en el registro autonómico.
Precio y plazo del certificado energético
En CertificadoYa el certificado parte de 45 € e incluye la visita de un técnico competente, las mediciones, el cálculo con el programa reconocido en su versión vigente, la emisión, la etiqueta y el registro en el organismo de tu comunidad autónoma. El precio depende del tipo de inmueble y de la superficie:
| Tipo de inmueble | Superficie construida | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Piso o apartamento | Hasta 120 m² | 45-65 € |
| Vivienda unifamiliar | Hasta 120 m² | 75-130 € |
| Local comercial | 50-100 m² | 65-110 € |
El plazo es de 48-96 horas desde la visita. Si la extinción va acompañada de hipoteca, pide el certificado antes de la tasación y no después: el tasador no puede cerrar sin él. La referencia completa de precios por tipo de inmueble está en precio del certificado energético en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta certificado energético para una extinción de condominio?
No por la operación en sí. El RD 390/2021 exige el certificado para edificios o partes de edificios que se vendan o se alquilen a un nuevo arrendatario, y la extinción de condominio es una división de lo que ya es de los comuneros, no una compraventa. La Dirección General de los Registros y del Notariado lo confirmó indirectamente en su resolución de 20 de marzo de 2019, al aceptar que el certificado solo se exige para ventas y arrendamientos y no para cualquier transmisión.
¿Y si uno de los comuneros compensa al otro en metálico?
La compensación cambia el tratamiento fiscal por el exceso de adjudicación, pero no convierte la operación en una venta a efectos de certificación energética. El certificado no se activa por el dinero, sino por la venta o el alquiler. Ahora bien: si con esa compensación hay una hipoteca o una tasación, el banco exigirá el certificado registrado, y si después se vende o se alquila, también.
¿Me lo puede pedir el notario aunque no sea obligatorio?
Puede pedirlo, y de hecho muchas notarías lo piden por defecto en cualquier escritura con inmueble. No es una exigencia legal en una disolución de comunidad, así que conviene explicar el supuesto antes de la cita. Si el coste de discutirlo supera los 45 a 65 euros del certificado, hacerlo suele ser la decisión práctica.
¿Necesito certificado si después voy a vender la vivienda?
Sí. En cuanto haya venta, el artículo 3.1.b del RD 390/2021 se activa y el certificado debe estar registrado, con su número, y anexarse al contrato de compraventa. Si la vivienda ya tiene un certificado en vigor, puedes reutilizarlo: la obligación de obtener uno nuevo no aplica cuando ya existe uno válido.
¿Sirve el certificado que ya tenía la vivienda antes de la extinción?
Sí, siempre que siga en vigor y esté registrado. La validez es de diez años desde su emisión, o de cinco si la calificación es G. El cambio de modelo de certificado del 30 de septiembre de 2026 no invalida los ya inscritos: solo afecta a los certificados nuevos emitidos con herramientas que ya no están vigentes.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda el certificado en este caso?
Desde 45 euros, con visita, cálculo, emisión y registro incluidos. Un piso de hasta 120 metros cuadrados se mueve entre 45 y 65 euros, y una vivienda unifamiliar entre 75 y 130 euros. El plazo es de 48 a 96 horas desde la visita del técnico, con el certificado ya inscrito en el registro de la comunidad autónoma.
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 3.1.b, 6.1, 6.5, 6.6, 13.1, 17.2 y 17.3). BOE
- Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre exigencia del certificado de eficiencia energética en una venta entre copropietarios. BOE
- Código Civil, arts. 392, 400, 404, 406 y 1062: comunidad de bienes, división de la cosa común y adjudicación con abono del exceso. BOE
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (art. 7.2.B) y su Reglamento (art. 61.2). BOE
- Orden ECM/599/2025, de 30 de mayo, por la que se regula la información que deben contener las tasaciones con fines hipotecarios. BOE
- Real Decreto 659/2025, de 22 de julio, que actualiza la certificación energética y el registro de técnicos competentes. BOE
Certificados de eficiencia energética en toda España con técnicos competentes verificados.