Vender un piso alquilado: certificado energético, visita y derecho de tanteo

Balcones de un edificio de viviendas junto a La Rambla, Barcelona. Foto: Todd Dominey, Wikimedia Commons, CC BY 3.0.

Vender un piso con un inquilino dentro es una de las operaciones más frecuentes del mercado español y, a la vez, la que más dudas genera sobre el certificado energético. La pregunta suele llegar en el peor momento: la inmobiliaria ya tiene comprador, la escritura está pedida en la notaría y alguien descubre que falta el certificado, que hay que entrar en la vivienda y que el inquilino no contesta al teléfono.

La buena noticia es que el certificado energético de un piso alquilado se tramita igual que el de un piso vacío: mismo precio, mismo plazo y mismo procedimiento. La mala es que en este caso hay tres piezas que no controlas tú solo: el acceso a la vivienda para la visita técnica, el calendario del derecho de tanteo y retracto del arrendatario y la subrogación del comprador en el contrato de alquiler. Quien ordena esas tres piezas cierra la venta en semanas; quien las ignora descubre el problema cuando ya no hay margen.

Este artículo explica, con el texto legal delante, qué exige la norma al propietario, cómo se hace la visita cuando la casa está ocupada, qué documentos tienen que viajar con la escritura y qué plazos corren en paralelo desde el día en que decides vender.

La respuesta corta, en cinco escenarios

Antes de entrar en la norma conviene fijar el mapa. En todos los casos el obligado es el propietario, pero el momento y el destinatario del documento cambian:

La primera fila es la que provoca casi todos los problemas prácticos, porque en ella coinciden las tres piezas: hay que entrar a certificar, hay que notificar la venta al inquilino y hay que explicar al comprador que hereda un contrato que no firmó.

Quién encarga y paga el certificado: el propietario, no el inquilino

El artículo 6.1 del Real Decreto 390/2021 no deja margen a la interpretación: «El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética [...] También será responsable de conservar la correspondiente documentación». En un piso alquilado, el propietario es el arrendador, no quien vive en él.

De ahí se derivan dos consecuencias que conviene tener claras antes de discutir con nadie:

• El inquilino no puede encargar el certificado en tu nombre ni descontar su coste de la renta. Si lo pide él por su cuenta, el documento no sirve para tu venta: el certificado se emite para el propietario y es él quien lo presenta al registro autonómico (art. 6.6).
• El inquilino tampoco puede impedir que se certifique, pero sí condicionar cuándo y cómo se hace la visita, porque la vivienda es su domicilio. Ese es el punto delicado y tiene sección propia más abajo.

El reparto de gastos entre comprador y vendedor es otra cosa y se pacta libremente en la negociación, pero la obligación legal de encargar el certificado no se puede trasladar al arrendatario. El criterio general está desarrollado en quién paga el certificado energético.

La visita: el único trámite que depende del inquilino

El certificado energético no se puede hacer por teléfono ni con las fotos del anuncio. El artículo 6.5 del RD 390/2021 obliga al técnico a desplazarse:

Ese plazo de tres meses es el que marca el calendario real de la operación: la visita puede hacerse con meses de antelación a la venta, pero no sirve una toma de datos de hace un año. Si el certificado se emite seis meses después de la visita, hay que volver.

Y aquí aparece la duda que nadie resuelve bien: ¿puede el propietario entrar en la vivienda alquilada para que el técnico tome datos? La respuesta legal es que no existe un derecho incondicional de entrada. El arrendatario es el poseedor inmediato de la vivienda y su domicilio, y el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo le obliga a soportar las obras de conservación que el arrendador haya de realizar, no las inspecciones. La visita se articula, por tanto, por tres vías:

1. La cláusula de visitas del contrato. La mayoría de los contratos de alquiler incluyen un pacto por el que el arrendatario se compromete a permitir la visita del inmueble cuando el propietario decida venderlo, con un preaviso de 24 o 48 horas. Es la vía más rápida: cita por escrito, franja horaria concreta y confirmación.
2. El acuerdo puntual. Si no hay cláusula, se negocia. Un mensaje con fecha y hora, respondido con un «vale», ya deja constancia del consentimiento y evita malentendidos el día de la visita.
3. El requerimiento formal. Si el inquilino se niega sin motivo, un burofax con la cita propuesta convierte la negativa en un incumplimiento contractual documentado. No resuelve el contrato por sí solo ni permite entrar por la fuerza, pero cambia por completo la posición del propietario ante un juez y ante el comprador.

Dos avisos prácticos que ahorran visitas fallidas. El primero: muchas veces el propietario no tiene llaves, porque las entregó al inquilino; en ese caso la visita se hace necesariamente con él presente o con su autorización expresa. El segundo: hay tentaciones de cerrar el certificado con una visita «de compromiso» a la escalera o con los datos de un piso igual en otra planta. Eso es un certificado sin visita real, y además de ser fraudulento invalida el documento ante el registro autonómico. El detalle está en certificado energético sin visita.

El certificado registrado viaja con la escritura

Llegados a la firma, el certificado tiene que estar inscrito en el registro de la comunidad autónoma y acompañar al contrato. El artículo 17.2 del RD 390/2021 lo dice con precisión:

Ese «debidamente registrado» es el detalle que retrasa más ventas. Un certificado emitido, firmado y descargado en PDF no está registrado: falta el trámite ante el órgano autonómico, que asigna el número de inscripción. La notaría y el comprador quieren ese número, no la firma del técnico.

A partir de ahí, tres obligaciones encadenadas:

• La etiqueta en la publicidad. El artículo 17.3 obliga a quien publica el anuncio —propietario, agencia o portal— a incluir la calificación energética. Anunciar un piso alquilado sin la letra es infracción, y el inquilino no es responsable de ello.
• La información al comprador antes de contratar. El artículo 15.2 impone poner a su disposición la calificación y el documento de recomendaciones.
• La coherencia con el estado real del inmueble. El certificado debe describir las instalaciones que hay hoy, no las que había cuando firmaste el alquiler.

Y un cruce normativo que sorprende a muchos: para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada, el artículo 25.5 de la LAU exige justificar que se han hecho las notificaciones de tanteo y retracto. Si la vivienda no estaba arrendada, el vendedor debe declararlo así en la escritura «bajo la pena de falsedad en documento público». Es decir: vendedor, notaría y registro acaban comprobando a la vez el certificado energético y el alquiler, y las dos cosas figuran en el mismo documento.

Sobre si el certificado es requisito de validez de la escritura hay un matiz importante: su ausencia no la convierte en nula, porque el defecto se traduce en infracción administrativa, con sanciones de 300 a 6.000 euros según la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Lo explico con detalle en comprar una vivienda sin certificado energético, desde el lado del comprador.

El comprador hereda el contrato: cinco o siete años

Vender no extingue el alquiler. El artículo 14 de la LAU es taxativo: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

Esa subrogación tiene tres efectos que conviene poner por escrito en la negociación:

• El comprador no puede subir la renta por haber comprado. Solo podrá actualizarla conforme al contrato y a la normativa de actualizaciones vigente.
• La fianza y las rentas se liquidan entre las partes en la escritura: la fianza legal del contrato pasa al comprador, y el vendedor debe rendir cuentas de la que tenga en su poder.
• Solo hay una vía de salida pactada: si el contrato incluye una cláusula de extinción por enajenación, el adquirente únicamente soporta el arrendamiento durante el tiempo que reste hasta completar los cinco o siete años. Sin ese pacto, la venta no es un motivo de desalojo.

Por eso el comprador de un piso alquilado no compra solo metros: compra un contrato con su renta, su plazo y su fianza. Y por eso el certificado energético, que describe el inmueble y no a sus ocupantes, sigue siendo válido después de la venta: cambiar de propietario no obliga a certificar de nuevo, aunque sí conviene actualizarlo si el comprador va a reformar.

Tanteo y retracto: 30, 180 y 30 días

El artículo 25 de la LAU concede al arrendatario de una vivienda el derecho de adquisición preferente cuando el propietario decide vender. No es un trámite opcional ni una cortesía: es un derecho que, si se ignora, permite al inquilino quedarse con la vivienda por el precio de la venta ya hecha.

Tres precisiones que deciden casos reales:

• La notificación tiene que ser fehaciente. Un WhatsApp no acredita de forma segura el contenido y la fecha; un burofax con certificación de texto y acuse, sí. Es el gasto más rentable de toda la operación.
• Si vendes el piso junto con otros inmuebles —un edificio entero, un paquete de activos—, la notificación debe expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados. El artículo 25.7 añade que el precio imputable se calcula por distribución proporcional conforme a criterios verificables, «atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral», y que son ineficaces las asignaciones de precio dirigidas a impedir el tanteo.
• La renuncia es nula. El artículo 25.8 cierra la puerta: «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Ni la cláusula más trabajada del contrato evita el tanteo.

¿Y el certificado energético, dónde encaja en ese calendario? En ningún plazo legal concreto, pero sí en la práctica: el inquilino que se plantea comprar pedirá la etiqueta antes de decidir, y si ejercita el tanteo la operación se convierte en una compraventa normal, con certificado registrado anexo al contrato. Tenerlo listo evita que el derecho de tanteo se consuma en medio de una discusión sobre la letra energética.

Qué letra tiene un piso alquilado

Ninguna especial. La etiqueta no depende de que la vivienda esté ocupada, sino de su envolvente, sus instalaciones y sus fuentes de energía. Un mismo piso da la misma letra alquilado, vacío o amueblado, porque los muebles no entran en el cálculo.

Lo que sí puede cambiar la letra es lo que el inquilino haya modificado con tu permiso: un equipo de aire acondicionado instalado hace tres años, un cambio de ventanas, un termo eléctrico sustituido por otro de mayor rendimiento o un toldo que sombrea el hueco. Si esas mejoras existen, deben constar en la visita, porque el técnico certifica lo que ve y lo que le acreditas, no lo que figuraba en el anuncio original. Callarlas no mejora la letra: la empeora, porque el cálculo se hace con las instalaciones que se declaran.

Y al revés: si el inquilino ha dejado la vivienda con un sistema de calefacción averiado o ha retirado algún equipo, el certificado debe reflejar el estado real en el momento de la visita. La letra de un piso alquilado es la letra del piso, no la del contrato.

Caducidad: diez años, o cinco si es letra G

El artículo 13.1 del RD 390/2021 fija la validez: diez años como máximo, con una excepción que se olvida con frecuencia —si la calificación es G, la validez máxima es de cinco años—. La cuenta empieza con la inscripción en el registro autonómico, no con la firma del técnico.

Para una venta con inquilino esto tiene dos lecturas prácticas. La primera: si el piso ya tiene certificado en vigor, el artículo 6.1 exime de encargar otro, así que no pagues dos veces. La segunda: si el certificado está a punto de caducar, conviene renovarlo antes de anunciar, porque un documento caducado equivale a no tenerlo y obliga a repetir visita y registro con la venta ya en marcha. Los efectos de la caducidad están desarrollados en caducidad del certificado energético.

Cuánto cuesta certificar un piso alquilado

El precio no cambia porque haya un inquilino dentro. Lo que cambia es la logística: hay que coordinar una cita, a veces en horario de tarde, y contar con que la visita se alarga si el técnico tiene que medir con muebles y enseres dentro.

El plazo habitual es de 48 a 96 horas desde la visita, con la inscripción en el registro autonómico incluida. La visita en sí dura entre 30 y 45 minutos en un piso amueblado. La tabla completa por tipo de inmueble y comunidad está en precio del certificado energético en 2026.

Cinco errores que retrasan la venta

• Encargar el certificado el día antes de la firma. Sin registro autonómico no hay documento válido, y el registro tarda. Empieza por la visita en cuanto decidas vender.
• Certificar sin entrar en la vivienda. Un certificado emitido con datos de otro piso o desde la puerta es impugnable y puede acabar en requerimiento de la comunidad autónoma.
• Notificar el tanteo sin el precio imputado cuando la venta incluye más inmuebles. El artículo 25.7 considera ineficaces las asignaciones de precio hechas para esquivar el derecho.
• Prometer al comprador que el piso quedará libre. Sin cláusula de extinción por enajenación, la subrogación del artículo 14 obliga al comprador a soportar el alquiler cinco o siete años.
• Anunciar sin etiqueta energética. El artículo 17.3 lo exige a cualquier persona que publique el anuncio, incluida la agencia, y la sanción recae sobre quien vende.

Preguntas frecuentes

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