Certificado energético y división horizontal: dividir una vivienda o un local en varias

Fachada de un edificio de viviendas en la calle Cartagena 86, Madrid. Foto: Vilacor, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

Dividir un piso en dos para vender cada mitad, partir un bajo comercial en tres locales o separar la vivienda del garaje para transmitirlos por separado son operaciones cada vez más comunes en el mercado español. Todas comparten el mismo nombre técnico —división horizontal— y todas acaban en la misma pregunta: ¿cuántos certificados energéticos hay que encargar?

La respuesta corta es que el certificado no se exige para dividir, sino para vender o alquilar cada una de las unidades que resultan de la división. Y la respuesta larga tiene cuatro pasos previos que casi nadie ordena bien: el acuerdo de la comunidad, la licencia municipal, la escritura y la nueva referencia catastral. Si el certificado se encarga antes de tener la referencia catastral de la unidad, se emite sobre un inmueble que legalmente todavía no existe y hay que rehacerlo.

Este artículo explica qué exige la ley para dividir, en qué orden se hace cada trámite, cuántos certificados hacen falta según el caso, qué pasa con el certificado que ya tenía el inmueble y por qué dos viviendas gemelas del mismo edificio pueden salir con letras distintas.

La respuesta corta, en cinco escenarios

Antes de entrar en la norma conviene fijar el mapa. La división horizontal puede ser el punto de partida de una venta, un simple trámite registral sin transmisión, o una obra con cambio de uso. En cada caso el certificado energético aparece en un momento distinto:

La última fila explica por qué el notario puede escriturar la división sin pedirte el certificado y, tres meses después, la inmobiliaria te lo reclame para anunciar la primera vivienda. Son dos momentos distintos y los activa la misma norma.

Qué es una división horizontal y qué no lo es

La división horizontal es el acto por el que un inmueble se organiza en elementos privativos —viviendas, locales, garajes, trasteros— con una parte común indivisible y una cuota de participación asignada a cada uno. El artículo 5 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, fija el contenido del título constitutivo: la descripción del inmueble en su conjunto y la de cada piso o local, con su extensión, linderos, planta, anejos, y la cuota que le corresponde.

Tres precisiones que evitan confusiones caras:

• La cuota se calcula sobre superficie útil, no sobre metros construidos ni sobre el valor de mercado. Si el reparto de cuotas no cuadra, el problema suele estar en el certificado de superficies que se lleve al notario.
• No es una segregación de finca. Segregar divide una parcela o una finca registral; la división horizontal divide un edificio en elementos que comparten suelo y estructura. La primera se mueve en el Catastro y el Registro como finca nueva; la segunda crea referencias catastrales dentro de la misma finca.
• No es una extinción de condominio. Si lo que hay es una comunidad de bienes entre hermanos que se reparten lo que tienen en común, la división horizontal puede ser el vehículo, pero la operación es otra y tiene su propio análisis: lo explico en certificado energético en una extinción de condominio.

Los tres permisos que van antes del certificado

Una división horizontal no se decide en la notaría: se decide antes, y en tres instancias distintas. Este es el orden real de los trámites en un edificio ya construido y con otros propietarios.

1. El acuerdo de la comunidad: tres quintos, o unanimidad

Si el edificio ya está en propiedad horizontal y quieres partir tu piso en dos, la ley exige un acuerdo de la junta de propietarios. El artículo 17.4 de la LPH incluye expresamente en ese supuesto la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, junto al aumento de superficie por agregación de colindantes, la disminución por segregación de alguna parte y la construcción de nuevas plantas.

Y hay un segundo escalón que muchos pasan por alto: cualquier acuerdo no regulado expresamente en ese artículo que implique aprobar o modificar el título constitutivo o los estatutos exige unanimidad (art. 17.6 LPH). Todo lo que toque cuotas, descripción de elementos o reglas de uso debería llevarse a la junta con el texto cerrado y revisado, porque una cuota mal repartida obliga a repetir el acuerdo.

Si el edificio es de un único propietario y todavía no hay comunidad constituida, este paso no existe: el dueño otorga el título constitutivo y reparte las cuotas como considere, con el límite de que el reparto sea coherente con la superficie útil.

2. La licencia municipal: el límite del número de unidades

Aquí está la norma que más divisiones ha frenado en España. El artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, que regula la inscripción de actos de naturaleza urbanística, dice literalmente:

Traducido al caso real: si el edificio se declaró en obra nueva con cuatro viviendas, no puedes inscribir cinco sin una licencia nueva que lo ampare. El mismo artículo exceptúa de esta regla las superficies destinadas a locales comerciales o garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales o de plazas era condición esencial de su concesión. Es decir, partir un bajo comercial suele ser más sencillo que partir una vivienda, y no siempre por razones técnicas.

Además, si la división lleva obra —tabiques nuevos, cuartos de baño, cocinas, instalaciones separadas—, hace falta licencia o declaración responsable de obra según el municipio. Los artículos 45 a 50 del mismo real decreto exigen, para inscribir obra nueva, la licencia y un certificado técnico que describa lo ejecutado. Y si la partición afecta a más del 25 % de la superficie de la envolvente térmica del edificio, o sustituye las instalaciones térmicas hasta el punto de necesitar proyecto, la obra entra de lleno en el artículo 3.1.d del RD 390/2021 y activa certificación energética del edificio o de su parte aunque no vendas nada. Ese escenario está desarrollado en certificado energético y reforma integral.

3. Escritura, Registro y Catastro: la unidad nace con su referencia

Los actos entre particulares que se inscriben en el Registro de la Propiedad deben formalizarse en escritura pública (art. 2.1 del RD 1093/1997). La escritura de división horizontal describe el inmueble, los elementos privativos, los anejos y las cuotas, y se inscribe en el Registro. A partir de ahí, cada elemento es una finca registral independiente que se puede hipotecar, vender y heredar por separado.

En el Catastro el paso es paralelo y gratuito. La declaración de alteración catastral se presenta con el modelo 900D, aprobado por la Orden HAC/1293/2018, que unificó los antiguos 901N, 902N, 903N y 904N en un solo formulario y que contempla expresamente la constitución del régimen de división horizontal junto a la segregación, división, agregación y agrupación de inmuebles. El artículo 13 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario obliga a los titulares a declarar las alteraciones y remite la forma y los plazos a la orden ministerial; en la práctica son dos meses desde que se produce el cambio.

El resultado es que cada unidad recibe su propia referencia catastral. Y aquí está la trampa de orden: el certificado energético debe identificar el inmueble con su referencia catastral, así que si certificas antes de que el Catastro asigne las nuevas referencias, el documento nace mal. Si el inmueble no tiene referencia por cualquier motivo, existe una vía específica —la explico en certificado energético sin referencia catastral— pero en una división lo sensato es esperar a tenerla.

Para entender qué dígitos cambian de una unidad a otra, el artículo qué significa cada dato del Catastro desglosa la referencia completa; y el trámite de la alteración está detallado en alteración catastral.

Cuántos certificados hay que encargar y por qué no vale el anterior

El certificado energético se exige a los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario (art. 3.1.b del RD 390/2021). Una vivienda resultante de una división es una «parte de edificio» con su propia superficie, su propia envolvente y su propia referencia catastral. Por tanto, cada unidad que se transmita necesita su certificado.

¿Y el certificado que ya tenía el piso antes de dividirlo? El artículo 6.1 permite no encargar otro cuando ya existe uno en vigor del mismo elemento, y la validez es de diez años —cinco si la calificación es G— según el artículo 13.1. El problema es que ese certificado describe un inmueble que ya no existe como tal: otra superficie, otra distribución interior, otra referencia catastral. No es que esté caducado, es que identifica otro elemento. En la práctica el registro autonómico y el comprador detectan el desajuste por la referencia catastral.

Ese mismo artículo 6.2 tiene otra consecuencia útil para locales: los locales destinados a uso independiente que no estaban definidos en el proyecto del edificio deben certificarse antes de su apertura, salvo que el uso sea industrial. Si tu división crea un local nuevo que se abre al público, el certificado va antes de la apertura, no de la venta.

Por qué dos unidades iguales pueden salir con letras distintas

La etiqueta depende de la demanda energética de cada unidad, y al dividir cambian cosas que parecían irrelevantes:

• Orientación y huecos. Un piso que pasa a dos unidades suele dejar una mitad con fachada al sur y otra con fachada al patio interior. La segunda pierde aportaciones solares y gana demanda de calefacción e iluminación.
• Superficie y compacidad. Dos viviendas pequeñas tienen más superficie de envolvente por metro útil que una grande, así que suelen necesitar más energía por metro cuadrado.
• Instalaciones compartidas. Si el edificio tiene calefacción central o agua caliente comunitaria, el técnico debe repartir el rendimiento del sistema entre las unidades y reflejar el sistema realmente existente, no uno ideal.
• Ventilación. Partir un piso añade baños y cocinas y, con ellos, caudales de ventilación. Una partición que deja un baño sin extracción se nota en el cálculo: lo desarrollo en ventilación y certificado energético.

Desde el 30 de septiembre de 2026 la herramienta CE3X 3.2 distingue tres etiquetas —proyecto, obra terminada y edificio existente—, así que una división de un edificio ya construido se certifica como edificio existente. El detalle del cambio está en CE3X 3.2, y el marco general, con el Real Decreto 659/2025 ya en vigor desde el 23 de julio de 2026, en certificado energético obligatorio.

Precio y plazo: lo que cuesta certificar por unidades

El certificado se cobra por unidad, no por edificio. Dividir una vivienda en dos duplica el número de documentos, aunque la visita se haga en un solo desplazamiento (el artículo 6.5 exige al menos una visita al inmueble, con un máximo de tres meses antes de la emisión). Estos son los precios orientativos de partida en CertificadoYa:

Un ejemplo con números redondos: dividir un piso de 90 m² en dos viviendas de 45 m² cuesta desde 90 € en certificados (45 € por unidad) frente a los 55 € que costaría certificar el piso entero. La diferencia es el precio de tener dos documentos registrados, cada uno con su referencia catastral. El plazo habitual es de 48 a 96 horas desde la visita, con la inscripción en el registro autonómico incluida; la tabla completa por tipo de inmueble está en precio del certificado energético en 2026.

El caso que se atasca: convertir un local en varias viviendas

Es la operación más frecuente en centros urbanos y la que más trámites acumula, porque suma un cambio de uso. El recorrido completo es: licencia de cambio de uso y obra, proyecto técnico, ejecución, declaración de obra nueva y división horizontal en escritura, inscripción en el Registro, declaración catastral con el 900D y, al final, un certificado energético por vivienda. Si durante la obra se sustituyen las instalaciones térmicas con proyecto o se interviene en más del 25 % de la envolvente, la certificación también es exigible al terminar la obra, antes de cualquier venta: es el supuesto del artículo 3.1.d.

Y un detalle que bloquea ventas: en Cataluña, Baleares y otras comunidades, la vivienda nueva o resultante de una división necesita además la cédula de habitabilidad o su equivalente autonómico, que es un documento distinto del certificado energético y lo expide otra administración. La diferencia está explicada en certificado energético frente a cédula de habitabilidad. El paso a paso del cambio de uso está en cambio de uso de local a vivienda.

El orden correcto, en una lista

1. Comprobar el planeamiento y la licencia de obra nueva. ¿Cuántos elementos independientes admite el edificio? Si necesitas más, la licencia nueva es el primer cuello de botella (art. 53.a RD 1093/1997).
2. Acuerdo de la comunidad por tres quintos, o unanimidad si se modifica el título constitutivo en aspectos no previstos (arts. 17.4 y 17.6 LPH).
3. Proyecto y licencia de obra si hay tabiques, instalaciones o cambio de uso.
4. Escritura de división horizontal con descripción de cada elemento y cuotas sobre superficie útil.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
6. Declaración catastral (modelo 900D) y obtención de la referencia de cada unidad, dentro de los dos meses siguientes a la alteración.
7. Certificado energético por unidad, con visita, y su inscripción en el registro autonómico antes de anunciar, vender o alquilar.
8. Etiqueta en la publicidad y anexa al contrato, con el documento de recomendaciones de uso en los arrendamientos (art. 17.2).

Quien paga cada cosa depende de la operación y del pacto entre las partes; el criterio legal es que la obligación de encargar el certificado recae en el propietario (art. 6.1). Lo desarrollo en quién paga el certificado energético.

Cinco errores que cuestan dinero

• Certificar antes de la nueva referencia catastral. El documento se emite sobre un inmueble que ya no coincide con el que se va a vender y hay que repetirlo.
• Anunciar las viviendas con el certificado del piso original. La etiqueta de un piso de 90 m² no describe dos unidades de 45 m²; además el artículo 15.2 obliga a incluir la calificación correcta en toda publicidad, y el 17.3 se lo impone también a portales y agencias.
• Olvidar el acuerdo de la comunidad. Sin él, el registrador puede calificar negativamente la escritura y la obra queda sin cobertura frente a disciplina urbanística.
• Suponer que la división exime de la certificación por ser «solo un trámite». La división no obliga, pero la primera venta sí, y con multas de 300 a 6.000 € según la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo.
• Dejar fuera el garaje o el trastero. Si pasan a ser elementos privativos independientes que se venden aparte, necesitan su propio certificado; si quedan como anejo de la vivienda, se certifican con ella (certificado energético de un garaje).

Preguntas frecuentes

Equipo CertificadoYa
Certificados de eficiencia energética en toda España con técnicos competentes verificados.