Fachada de viviendas con andamios y aislamiento durante una rehabilitación energética. Foto: PantheraLeo1359531, CC BY 4.0, vía Wikimedia Commons.
La consulta llega casi siempre igual: «voy a reformar el piso entero, ¿tengo que pedir el certificado energético?». Y la respuesta honesta es que depende de dos cosas que el propietario no suele tener separadas: cuánto se toca el edificio y qué se va a hacer con la vivienda después. Una reforma de baño y cocina sin tocar fachada ni caldera, en una casa que seguirás usando tú, no activa ninguna obligación. Una reforma que cambia ventanas, fachada o la instalación de calefacción en un piso que vas a vender o alquilar sí, y además puede obligarte a dos documentos distintos.
Este artículo ordena esa decisión con la normativa en la mano: el Real Decreto 390/2021 (procedimiento básico de certificación), el umbral del artículo 3.1.d que convierte una reforma en «obra nueva a efectos de certificación», la diferencia entre certificado de proyecto, de edificio terminado y de edificio existente, y el motivo económico por el que casi siempre compensa tener un certificado antes de empezar la obra y otro después. Al final tienes el calendario, los precios y los errores que se pagan caros.
Escala de eficiencia energética A-G (zona climática D)
La respuesta corta, según lo que vayas a hacer
Antes de entrar en artículos y umbrales, esta es la decisión en cuatro escenarios. Si te reconoces en uno, ya sabes qué documento necesitas:
| Situación | ¿Certificado energético? | Qué documento |
|---|---|---|
| Reforma de acabados (pintura, suelos, cocina, baño) sin tocar envolvente ni instalaciones térmicas, y sigues usando la vivienda | No | Ninguno por la reforma en sí |
| Cualquier reforma, grande o pequeña, y después vendes o alquilas | Sí | Certificado de edificio existente, registrado (art. 6.1 RD 390/2021) |
| Reforma que supera los umbrales del art. 3.1.d (envolvente > 25 %, instalaciones térmicas con proyecto o ampliación > 50 m² útiles) | Sí, dos | Certificado de proyecto antes de la obra y de edificio terminado al acabar |
| Reforma con ayudas públicas o deducción en el IRPF | Sí, dos | Certificado previo y posterior, ambos registrados, para acreditar la mejora |
Fíjate en que la tercera y la cuarta fila se solapan a menudo: una reforma integral con ayuda suele ser la misma obra que supera el umbral del 3.1.d. En ese caso se acumulan los tres documentos —proyecto, terminado y registrado— y conviene planificarlos juntos, no sobre la marcha.
El umbral que lo cambia todo: el artículo 3.1.d del RD 390/2021
El Real Decreto 390/2021 define qué se considera edificio nuevo a efectos de certificación. Y ahí está la clave que casi nadie explica al propietario: una reforma puede convertir tu vivienda en «obra nueva» para el certificado aunque el edificio tenga ochenta años. El artículo 3.1.d incluye tres supuestos, y basta con cumplir uno:
| Supuesto del art. 3.1.d | Cómo se reconoce en la práctica |
|---|---|
| Sustitución o renovación de las instalaciones térmicas que exija proyecto | Cambiar la caldera por aerotermia, instalar suelo radiante, sustituir la climatización centralizada. El RITE (art. 15) exige proyecto por encima de 70 kW de potencia y memoria técnica entre 5 y 70 kW |
| Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final | Fachada, cubierta, ventanas y suelos en contacto con el exterior sumados. En un piso en bloque, cambiar todas las ventanas y la fachada que le corresponde suele superar ese 25 % |
| Ampliación de más del 10 % de superficie o volumen, cuando lo ampliado supere 50 m² útiles | Cerrar una terraza, añadir un cuerpo edificado, ganar un ático. Ojo: hacen falta las dos condiciones a la vez |
Dos matices que evitan discusiones con el técnico y con el ayuntamiento:
- La envolvente se mide sobre el edificio, no sobre tu vivienda. El porcentaje se calcula sobre la superficie total de la envolvente térmica final del edificio al que pertenece el inmueble. En una comunidad, la obra que decide el umbral puede ser la de la comunidad entera aunque tú reformes solo tu piso.
- No es una obligación de la obra, es una obligación del certificado. El 3.1.d no te obliga a reformar nada: te dice qué tipo de certificado toca si ya has decidido reformar. La obligación de certificar sigue naciendo, sobre todo, de la venta, el alquiler y la publicidad (art. 6).
Un ejemplo real de reforma integral en un piso de 90 m² de los años 70: cambiar las ventanas por doble vidrio con rotura de puente térmico, aislar la fachada que da al patio, sustituir la caldera de gasóleo por aerotermia y renovar la instalación de agua caliente. Ahí concurren los tres primeros escenarios del 3.1.d a la vez. Resultado: certificado de proyecto antes de empezar, certificado de edificio terminado al acabar, y certificado registrado si después se vende o se alquila.
Certificado de proyecto, de edificio terminado y de edificio existente: no son intercambiables
Son tres documentos distintos, con tres momentos y tres contenidos. Confundirlos es el error que más retrasa una operación, porque un certificado de proyecto no sirve para vender y un certificado de edificio existente no acredita que la obra se haya ejecutado.
| Documento | Cuándo se emite | Qué describe | Sirve para vender o alquilar |
|---|---|---|---|
| Certificado de proyecto | Con el proyecto de ejecución, antes de la obra | Las características energéticas previstas en el proyecto | No |
| Certificado de edificio terminado | Al finalizar la obra, sobre lo realmente ejecutado | El edificio tal como ha quedado, con sus instalaciones reales | No por sí solo: hay que registrarlo y pasa a ser el certificado del inmueble |
| Certificado de edificio existente | En cualquier momento, sobre un inmueble ya construido | El estado y uso actuales, con las instalaciones que hay | Sí, una vez registrado en el órgano autonómico |
El certificado de proyecto se obtiene de las características especificadas en el proyecto de ejecución y queda incorporado a él; el de edificio terminado se calcula sobre la obra acabada, y es el que refleja la realidad. En una reforma con licencia, la secuencia correcta es esa: proyecto → certificado de proyecto → obra → certificado de edificio terminado → registro. Si la reforma no genera certificado de proyecto porque no supera el 3.1.d, entonces solo hay un certificado: el del inmueble ya reformado.
Y un recordatorio que ahorra disgustos al final de la obra: el certificado que vale para vender o alquilar es el registrado en el órgano competente de tu comunidad autónoma, con su número de registro. Un PDF firmado sin registrar es un documento técnico, no el certificado que exige el artículo 6 del RD 390/2021.
Para qué sirve de verdad el certificado antes de la obra
Si la reforma va a llevar ayuda pública o vas a aplicar la deducción en el IRPF, el certificado previo no es un trámite: es la prueba de partida. La deducción por obras de mejora de la eficiencia energética (arts. 94 a 97 de la Ley 35/2006 del IRPF, introducidos por el Real Decreto-ley 19/2021) exige acreditar la reducción con certificados expedidos antes y después de la obra:
| Tramo de deducción | Qué hay que demostrar | Base máxima anual |
|---|---|---|
| 20 % | Reducción de al menos el 7 % de la demanda de calefacción y refrigeración | 5.000 € |
| 40 % | Reducción de al menos el 30 % del consumo de energía primaria no renovable, o mejora de la calificación a letra A o B | 7.500 € |
| 60 % | Reducción de al menos el 30 % del consumo de energía primaria no renovable y mejora a letra A o B | 15.000 € |
Ese requisito tiene una consecuencia práctica muy concreta: si no hay certificado antes de la obra, la mejora no se puede demostrar, y no hay manera de reconstruirla después. Es la razón número uno por la que se pierden deducciones de miles de euros en reformas bien hechas.
Hay tres usos más, menos conocidos, del certificado previo:
- Decidir en qué gastar el presupuesto. Con un certificado en la mano sabes si tu punto débil es la envolvente o la instalación, y qué actuación mueve más la letra por euro invertido. Reformar a ciegas es cómo se acaba cambiando la caldera de una casa con las ventanas de 1975.
- Saber si ya estabas obligado. Si tienes la vivienda publicada para alquilar o vender, o el contrato está a punto de firmarse, el artículo 6 ya te exigía el certificado antes de la reforma. Hacerlo ahora evita que la obra alargue un incumplimiento sancionable.
- Fijar el estado de partida si la obra se alarga. Una obra que se eterniza cambia el inmueble por partes; el certificado inicial documenta de dónde se partía, con su fecha y su registro.
El certificado después de la obra: qué se actualiza y qué no
Terminada la reforma, el certificado antiguo deja de describir el inmueble. El artículo 13 del RD 390/2021 fija una validez máxima de diez años desde su emisión, pero esa validez no es un salvoconducto: si la reforma ha cambiado la envolvente o las instalaciones, el documento ya no refleja la realidad y hay que actualizarlo. El artículo 13.3 permite al propietario actualizar voluntariamente el certificado cuando considere que existen variaciones que puedan modificar su calificación.
Y aquí conviene distinguir tres cosas que se confunden:
- Actualizar no es «retocar el PDF». Implica un cálculo nuevo con los datos de la obra ejecutada y, en la práctica, un registro nuevo con su número.
- Para vender o alquilar, el certificado que necesitas es el que describe el inmueble reformado, no el de antes de la obra. Un certificado previo usado en la publicidad de venta de un piso ya reformado es un certificado incorrecto.
- Para la ayuda o la deducción, lo que vale es el par: certificado previo registrado y certificado posterior registrado, con la reducción calculada entre ambos. La fecha del segundo debe ser posterior a la finalización de la obra.
Si tu reforma ha incluido el certificado de edificio terminado por superar el umbral del 3.1.d, ese documento ya describe la obra ejecutada: lo que falta es registrarlo para que opere como certificado del inmueble. Es el paso que más se olvida y el que bloquea una venta en la notaría.
Qué reformas mueven la letra y cuánto
Ninguna cifra de esta tabla es una promesa: el resultado depende del punto de partida, del clima y de la superficie. Pero sirve para ordenar el presupuesto y para saber qué esperar antes de pedir el certificado posterior:
| Actuación | Efecto típico en la letra | Detalle |
|---|---|---|
| Aislamiento de fachada (SATE) | La que más mueve: una letra o más si la fachada no tenía aislamiento | Cambia la transmitancia del cerramiento más grande de la vivienda. Guía de SATE y CEE |
| Cambio de ventanas | Dentro de la misma letra; suma cuando se combina | Depende del vidrio, del marco y de la superficie acristalada. Ventanas y CEE |
| Caldera de gasóleo o eléctrica → aerotermia | Una o dos letras | El vector energético pesa más que el equipo: es el cambio de combustible lo que mueve la calificación. Aerotermia y CEE |
| Caldera de gas nueva por caldera de gas | A menudo ninguna letra | Mejora el rendimiento estacional, no el vector. Cambiar la caldera y el CEE |
| Ventilación con recuperador de calor | Refuerza el conjunto; rara vez sube sola | Evita que el sellado de la envolvente se pague en demanda de calefacción. Ventilación y CEE |
| Fotovoltaica de autoconsumo | No cuenta para la etiqueta en la mayoría de programas | Reduce la factura y las emisiones, pero no es una vía fiable para subir de letra en el certificado |
La conclusión de la tabla es incómoda pero útil: una reforma integral gana letras por la envolvente y por el vector energético, no por los acabados. Un baño nuevo de 12.000 € no mueve la etiqueta ni un punto; aislar 60 m² de fachada sí.
El calendario real de una reforma con certificado
- Antes del proyecto. Pide el certificado del inmueble tal y como está, si vas a pedir ayuda o deducción. Es tu línea base y también tu diagnóstico: te dice qué actuaciones tienen sentido.
- Con el proyecto de ejecución. Si la obra supera el 3.1.d, el técnico emite el certificado de proyecto, que se incorpora al proyecto que va a licencia.
- Durante la obra. Guarda facturas, fichas técnicas de los equipos y certificados de los materiales. Sin estos papeles, la mejora se puede acreditar energéticamente pero la ayuda se cae por documentación.
- Al terminar. Certificado de edificio terminado (si hubo certificado de proyecto) o certificado del inmueble reformado. Aquí es donde se calcula la reducción real frente al punto de partida.
- Registro. Registro del certificado en el órgano autonómico. Es lo que convierte el documento en certificado utilizable para vender, alquilar o justificar la ayuda.
- Después. Si la reforma cambió la superficie o la distribución, regulariza el Catastro. Una discrepancia entre certificado, escritura y Catastro es el motivo más habitual de expediente bloqueado.
El único paso que no admite recuperación a posteriori es el primero. Los demás se pueden rehacer; el certificado previo a la obra, no.
Cuánto cuesta: dos certificados frente a perder la deducción
Este es el cálculo que casi nadie hace antes de decidir. En CertificadoYa el certificado parte de 45 €; hacer dos certificados en la misma vivienda (antes y después de la obra) cuesta, en un piso de hasta 120 m², entre 90 y 130 €. Compáralo con lo que hay en juego:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Certificado previo + certificado posterior (piso hasta 120 m²) | 90-130 € |
| Deducción IRPF del 40 % con base máxima de 7.500 € | Hasta 3.000 €/año |
| Ayuda del Programa 4 (vivienda individual, RD 853/2021): 40 % del coste | Hasta 3.000 € por vivienda |
| Ayuda del Programa 3 (comunidad de propietarios): 40 % del coste | Hasta 8.100 € por vivienda |
Dicho de otro modo: el certificado previo cuesta menos del 2 % de la deducción que desbloquea. Y en una comunidad de propietarios, el Programa 3 del RD 853/2021 exige justificar la reducción del consumo de energía primaria no renovable entre el 30 % y el 45 % para la ayuda del 40 % (hasta 8.100 € por vivienda), o del 45 % al 60 % para la del 65 % (hasta 14.500 € por vivienda). Esa reducción se mide con certificados, no con facturas de obra.
Los porcentajes de ayuda autonómicos y el encaje de cada actuación están en subvenciones de rehabilitación energética 2026, y el tratamiento del IVA de la obra —que también depende de la documentación— en IVA reducido en obras de eficiencia energética.
Cinco errores que se pagan caros
- Pedir el certificado solo al final. Es el error caro por excelencia: sin certificado previo no hay forma de acreditar la reducción del 30 %, así que la deducción del 40 % o del 60 % se pierde aunque la obra esté perfectamente ejecutada.
- Reformar los acabados esperando subir de letra. Cocina, baño y suelos no entran en el cálculo. Si el objetivo es la etiqueta, el presupuesto tiene que ir a envolvente e instalaciones.
- Usar un certificado de proyecto para vender. No sirve: describe lo previsto, no lo construido. Para la venta o el alquiler hace falta el certificado del inmueble terminado y registrado.
- Dejar el certificado sin registrar. Sin número de registro autonómico no cumple el artículo 6 y la notaría o la agencia inmobiliaria lo van a rechazar.
- No actualizar superficie y distribución en el Catastro. Si la obra ganó metros, el certificado, la escritura y el Catastro tienen que contar lo mismo. Los despachos que revisan estos expedientes ven antes una discrepancia de superficie que un error de cálculo.
Precio y plazo del certificado energético
En CertificadoYa el certificado parte de 45 € e incluye la visita del técnico competente, las mediciones, el cálculo con el programa reconocido, la emisión, la etiqueta y el registro en el organismo de tu comunidad autónoma. El precio depende del tipo de inmueble y de la superficie construida:
| Tipo de inmueble | Superficie construida | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Piso o apartamento | Hasta 120 m² | 45-65 € |
| Vivienda unifamiliar | Hasta 120 m² | 75-130 € |
| Local comercial | 50-100 m² | 65-110 € |
El plazo es de 48-96 horas desde la visita. Si estás en plena obra, el mejor momento para el certificado previo es antes de firmar el presupuesto del contratista: así el técnico puede indicarte qué actuación mueve más la letra y ajustar el proyecto antes de que sea caro cambiarlo. La referencia del sector está en precio del certificado energético en 2026 y la escala completa en etiqueta energética A-G.
Preguntas frecuentes
¿Necesito certificado energético si voy a reformar mi casa?
Depende del alcance de la obra y del uso posterior. Una reforma de acabados sin tocar envolvente ni instalaciones térmicas, en una vivienda que sigues usando tú, no obliga a certificar. Sí hay que certificar si vas a vender o alquilar, si la obra supera alguno de los umbrales del artículo 3.1.d del RD 390/2021, o si vas a pedir una ayuda o aplicar la deducción en el IRPF. En estos dos últimos casos necesitas dos certificados: uno antes de la obra y otro después.
¿Cuándo una reforma exige certificado de proyecto?
Cuando cumple alguno de los tres supuestos del artículo 3.1.d del RD 390/2021: sustitución o renovación de las instalaciones térmicas que exija proyecto, intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio, o ampliación de más del 10 % de superficie o volumen cuando lo ampliado supere los 50 m² útiles. En ese caso hay certificado de proyecto antes de la obra y certificado de edificio terminado al acabar.
¿Sirve el certificado de antes de la reforma para vender después?
No. El certificado previo describe el inmueble en su estado anterior, así que deja de reflejar la realidad en cuanto la obra cambia la envolvente o las instalaciones. Para vender o alquilar necesitas el certificado del inmueble reformado, registrado en el órgano autonómico. El previo solo se conserva como prueba de la situación de partida para ayudas y deducciones.
¿Puedo deducirme la reforma en el IRPF sin certificado energético?
No si hablamos de las deducciones por mejora de la eficiencia energética. Los artículos 94 a 97 de la Ley del IRPF exigen acreditar la reducción de la demanda o del consumo con certificados expedidos antes y después de la obra. Sin el certificado previo no se puede demostrar la reducción del 7 % o del 30 % que da derecho al 20 %, 40 % o 60 %, y no hay forma de reconstruirlo a posteriori.
¿Cuánto cuesta certificar antes y después de una reforma?
En un piso de hasta 120 m², entre 90 y 130 € en total, porque cada certificado parte de 45 € con visita, cálculo, emisión y registro incluidos. En una vivienda unifamiliar el par se mueve entre 150 y 260 €. Es menos del 2 % de la deducción que desbloquea en la mayoría de los casos.
¿Cuánto tarda el certificado energético después de la obra?
Entre 48 y 96 horas desde la visita, es decir, entre 3 y 5 días laborables, con el documento ya registrado. Conviene pedirlo en cuanto la obra esté cerrada y las instalaciones funcionando, porque el técnico debe ver el inmueble terminado y no en fase de remates.
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (arts. 3.1.d, 6 y 13). BOE
- Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, certificación de la eficiencia energética de los edificios. BOE
- Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial (Programas 3 y 4). BOE
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 94 a 97: deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética. BOE
- Real Decreto 1027/2007, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), art. 15. BOE
- Real Decreto 659/2025, que actualiza la certificación energética y refuerza el control del registro. BOE
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