Si vas a cambiar las ventanas, instalar aerotermia, poner placas solares o aislar la fachada, el IVA que pagues por la obra puede ser del 10% o del 21%, y la diferencia son varios cientos de euros. No depende de tu renta ni de que sea tu vivienda habitual: depende de cómo esté contratada la obra y de qué se ejecute. Eso es lo que regula el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA.
Esta guía es la parte práctica que no suele explicarse: los dos caminos legales que permiten aplicar el 10%, los requisitos que se comprueban uno por uno, los casos que se quedan en el 21% y por qué el certificado energético —que no es obligatorio para el IVA— sí puede ser la pieza que te falta para desgravar la obra.
El tipo general es el 21%: cuándo baja al 10%
La regla de partida es que las obras tributan al 21%. El 10% es una excepción tasada que se aplica solo cuando concurren los requisitos que fija el artículo 91.Uno.2.º de la Ley del IVA, y no todas las reformas encajan. La Agencia Tributaria lo resume en dos supuestos que nos interesan para las obras energéticas:
- Obras de renovación y reparación realizadas en viviendas (art. 91.Uno.2.10º).
- Obras de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas (art. 91.Uno.2.3º), donde la ley sitúa las obras de rehabilitación energética.
Ojo con un detalle que confunde a mucha gente: el tipo reducido no se negocia entre el cliente y el instalador. Si la obra cumple los requisitos, el ejecutor debe facturar al 10%; si no los cumple, facturar al 10% es una factura incorrecta que habrá que rectificar. Por eso merece la pena saber cuál de las dos vías aplica tu caso antes de firmar el presupuesto.
Los dos caminos legales que bajan el IVA al 10%
Vía 1: obras de renovación y reparación en viviendas
Es la vía más habitual en una reforma de vivienda y la que cubre la mayoría de intervenciones energéticas: cambiar ventanas, aislar cámaras, instalar una aerotermia o sustituir la caldera. Para aplicarla se exigen tres condiciones simultáneas:
- El destinatario es una persona física —o una comunidad de propietarios— que no actúa como empresario o profesional y destina la vivienda a uso particular. Si contrata una sociedad, un autónomo en el ejercicio de su actividad o un arrendador que explota el inmueble como negocio, no encaja.
- La vivienda debe tener al menos dos años desde su construcción o rehabilitación. Una obra en un edificio nuevo tributa al 21%.
- Los materiales aportados por el ejecutor no pueden superar el 40% de la base imponible de la obra. Si los superan, toda la operación pasa al 21%: es la trampa clásica de los presupuestos con mucho material y poca mano de obra.
Además, la obra tiene que estar contratada directamente con el ejecutor. Si el instalador subcontrata a otra empresa, esa subcontrata factura al 21% porque no trabaja para el propietario. Y en sentido contrario: los andamios y la maquinaria no cuentan como materiales, así que no consumen ese 40%.
Vía 2: obras de rehabilitación y rehabilitación energética
La segunda vía es la del artículo 91.Uno.2.3º y se apoya en la definición de rehabilitación del artículo 20.Uno.22º.B) de la misma ley. Ahí es donde la norma menciona de forma expresa las obras de rehabilitación energética, que define como las destinadas a mejorar el comportamiento energético de las edificaciones, reduciendo su demanda energética, aumentando el rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o incorporando equipos que utilicen fuentes de energía renovables.
Ese es el anclaje legal de nuestro tema: aislamiento, mejora de la envolvente, sustitución de generadores y renovables entran literalmente en la definición. Cuando estas obras se ejecutan como parte de una rehabilitación, cuentan como obras conexas y arrastran el tipo del 10%. Para aplicar esta vía, la obra debe cumplir dos umbrales:
- Más del 50% del coste total del proyecto debe corresponder a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a ellas.
- El coste total de la obra debe superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda —si se compró en los dos años anteriores— o del valor de mercado del inmueble antes de la rehabilitación, excluyendo el valor del suelo.
En esta vía la Administración exige elementos de prueba del cumplimiento: el dictamen de un profesional habilitado o el proyecto visado o calificado por el colegio profesional correspondiente. Ese es el papel natural de los profesionales cualificados en este expediente, igual que en la certificación energética. La Dirección General de Tributos, en la consulta V2819-20, confirma que las obras de rehabilitación energética con incorporación de renovables se analizan dentro de este marco y que, si no se alcanzan los umbrales de la rehabilitación, hay que comprobar el encaje por la vía de la renovación y reparación.
Los requisitos, uno por uno
Esta tabla enfrenta lo que exige cada vía, para saber de un vistazo qué le falta a tu obra:
| Requisito | Renovación y reparación | Rehabilitación |
|---|---|---|
| Tipo de inmueble | Vivienda (incluidos locales de uso residencial) | Edificación o parte destinada principalmente a viviendas |
| Quién contrata | Persona física o comunidad, sin actividad empresarial | Promotor: particular, comunidad o titular del inmueble |
| Antigüedad | Mínimo 2 años desde la construcción o rehabilitación | Sin plazo propio, pero exige los umbrales de coste |
| Materiales | Máximo 40% de la base imponible | Sin límite del 40% |
| Umbral económico | Ninguno | +50% del proyecto en estructura, fachada o cubierta y +25% del valor del inmueble |
| Prueba a aportar | Factura y declaración del destinatario | Dictamen de profesional o proyecto visado |
En un piso, la vía práctica es la primera. La segunda aparece cuando la obra es de verdad una rehabilitación —fachada, cubierta, estructura— y las actuaciones energéticas van dentro del paquete.
Qué obras entran y cuáles se quedan en el 21%
Las intervenciones energéticas más frecuentes y su encaje real:
| Obra | IVA aplicable | Clave |
|---|---|---|
| Sustitución de ventanas y cerramientos en vivienda | 10% | Es renovación de la vivienda y consume el cupo del 40% de materiales |
| Aislamiento térmico de fachada o cámara (SATE, insuflado) | 10% | Envolvente: encaja por las dos vías |
| Aerotermia, bomba de calor, caldera de condensación | 10% | Equipo instalado como parte de la obra; si solo se vende sin instalar, 21% |
| Placas solares y autoconsumo en vivienda | 10% | Renovables dentro de la definición de rehabilitación energética |
| Mejora de la instalación eléctrica y de climatización | 10% | Figura entre las obras conexas de la rehabilitación |
| Entrega de ventanas o puertas sin instalarlas | 21% | No es ejecución de obra, es entrega de bienes |
| Armarios, muebles de cocina, electrodomésticos | 21% | Mobiliario y electrodomésticos quedan fuera del tipo reducido |
| Reforma en local comercial, oficina o nave | 21% | El tipo reducido de la vía 1 exige que sea vivienda |
| Obra contratada por una empresa o sociedad | 21% | No se cumple el requisito de destinatario particular |
| Vivienda de nueva construcción (menos de 2 años) | 21% | Falla el requisito de antigüedad de la vía 1 |
Un caso que conviene cerrar por escrito: si la vivienda va a alquilarse, el tipo depende de si el propietario actúa o no como empresario o profesional. Cuando el inmueble se explota como actividad, el requisito de uso particular no se cumple y la obra va al 21%. Antes de aceptar un presupuesto con un tipo u otro, pídelo validado por tu asesor fiscal: el error se acaba corrigiendo con una factura rectificativa.
El certificado energético: dónde es obligatorio y dónde no
Aquí conviene ser precisa y honesto, porque circula mucha información mezclada. La normativa del IVA no pide un certificado de eficiencia energética para aplicar el 10%: lo que pide son los requisitos de contratación y de importes que hemos visto. El certificado no es el documento que «activa» el tipo reducido.
Donde el certificado energético sí es obligatorio es en la deducción del IRPF por obras de eficiencia energética, que exige dos certificados: uno emitido antes del inicio de las obras y otro posterior a la reforma, registrado, que demuestre la mejora. Además, esa deducción (20%, 40% y 60% según el alcance de la obra, con bases máximas anuales de 5.000 €, 7.500 € y 15.000 €) termina el 31 de diciembre de 2026, así que las obras que quieras desgravar tienen que ejecutarse dentro de este ejercicio.
De ahí sale el consejo práctico más rentable de todo este artículo: pide el certificado antes de empezar la obra. Después de cambiar las ventanas y la caldera ya no puedes obtener un certificado «de antes»: el registro está fechado y el técnico no puede certificar una situación que ya no existe. Si lo pides primero, puedes acogerte a la deducción; si lo pides al final, has perdido la deducción aunque hayas hecho exactamente la misma obra.
Cuánto ahorras con el 10% frente al 21%
La diferencia entre pagar al 10% y al 21% es el 11% de la base imponible de la obra. Traducido a presupuestos reales:
| Base de la obra (sin IVA) | Total al 10% | Total al 21% | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 2.000 € (un cambio de ventana) | 2.200 € | 2.420 € | 220 € |
| 5.000 € (aislamiento y ventanas) | 5.500 € | 6.050 € | 550 € |
| 8.000 € (aerotermia más emisores) | 8.800 € | 9.680 € | 880 € |
| 12.000 € (reforma energética completa) | 13.200 € | 14.520 € | 1.320 € |
Ese ahorro es inmediato y no depende de ninguna ayuda pública ni de la declaración de la renta. Y se suma: a la reducción del IVA puedes añadirle la deducción del IRPF y, si tu comunidad o tu ayuntamiento tienen programa abierto, la subvención correspondiente. Tienes el detalle fiscal en bonificaciones fiscales por eficiencia energética 2026 y el de las ayudas vigentes en subvenciones de rehabilitación energética 2026.
Cómo pedirlo bien al instalador
El tipo lo aplica quien emite la factura, pero conviene ponerlo por escrito en el presupuesto. Estas son las comprobaciones que evitan sorpresas:
- Que el presupuesto distinga mano de obra y materiales. Sin ese desglose no se puede comprobar el límite del 40% ni justificar la aplicación del 10%.
- Que el ejecutor sea el mismo con quien contratas. Si va a subcontratar, pide que te lo digan: cada subcontrata factura al 21% y la estructura cambia el resultado.
- Que conste la antigüedad de la edificación. Si tienes cédula de habitabilidad, nota simple o escritura, adjúntala: son los dos años que exige la vía 1.
- Declaración del destinatario. Es habitual que el instalador pida por escrito que eres particular y que el inmueble es vivienda; tiene derecho a exigirlo porque es quien responde del tipo aplicado.
- Que la factura describa la obra ejecutada, no solo un producto. «Suministro e instalación de… » describe una ejecución de obra; «venta de 6 ventanas» describe una entrega de bienes.
- Si hay proyecto o dictamen, guárdalo. En la vía de la rehabilitación es el documento que acredita el 50% y el 25% ante una comprobación.
Y si vas a reformar, no lo dejes para el final
La coincidencia de calendario de este ejercicio es relevante: la deducción del IRPF por eficiencia energética se agota el 31 de diciembre de 2026 y exige un certificado energético anterior a las obras. En cambio, el 10% de IVA es una regla permanente de la Ley del IVA: seguirá existiendo después. Si tu reforma va a ejecutarse en 2026, la decisión urgente no es el tipo del IVA, es el certificado previo.
Un certificado energético en CertificadoYa parte de 45 €, incluye la visita del técnico, el cálculo, la emisión y el registro en el organismo de tu comunidad autónoma, y se entrega en 48-96 horas. Si pides el certificado antes de la obra y el posterior a la reforma, tienes la vía fiscal completa cubierta. Puedes ver cómo se combinan ambos documentos en deducción del IRPF por obras de eficiencia energética.
Preguntas frecuentes
¿Qué obras de eficiencia energética tienen IVA reducido del 10%?
Las que se ejecutan sobre una vivienda y cumplen los requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA: aislamiento de fachada o cámara, sustitución de ventanas y cerramientos, aerotermia o bombas de calor, calderas de condensación, placas solares y mejoras de climatización o de instalación eléctrica incluidas como obras conexas. La clave es que se facturen como ejecución de obra con instalación, no como simple entrega de material.
¿Se puede aplicar el 10% de IVA a cualquier reforma de la vivienda?
No. La vía de renovación y reparación exige tres condiciones: que el destinatario sea una persona física o una comunidad de propietarios sin actividad empresarial, que la vivienda tenga al menos dos años desde su construcción o rehabilitación, y que los materiales aportados por el ejecutor no superen el 40% de la base imponible. Si falla cualquiera de las tres, la obra tributa al 21%.
¿Es obligatorio el certificado energético para aplicar el 10% de IVA?
No. La normativa del IVA no exige certificado de eficiencia energética para aplicar el tipo reducido: lo que exige son los requisitos de contratación, antigüedad e importes. El certificado es obligatorio para la deducción del IRPF por obras de eficiencia energética, que pide uno emitido antes de iniciar las obras y otro posterior registrado que acredite la mejora.
¿Cuándo tributa la reforma al 21% aunque sea energética?
Cuando falla algún requisito: si contrata una empresa o sociedad, si el inmueble es un local comercial, oficina o nave, si la vivienda tiene menos de dos años, si solo se entregan ventanas o puertas sin instalarlas, si se incluyen muebles o electrodomésticos, o si los materiales aportados por el ejecutor superan el 40% de la base imponible en la vía de renovación y reparación.
¿El IVA reducido depende de la renta o de que sea vivienda habitual?
No. El tipo del 10% no depende de la renta del propietario ni de que la vivienda sea habitual: depende del tipo de inmueble y de cómo se contrata la obra. Lo que sí depende del alcance de la obra y de la mejora acreditada es la deducción del IRPF, con porcentajes del 20%, 40% y 60% y bases máximas anuales distintas.
¿Qué pasa si el instalador me factura el 21% por error?
Si la obra cumplía los requisitos del 10%, se corrige con una factura rectificativa: el ejecutor emite la rectificación y devuelve la diferencia. Si el error es al contrario —se aplicó el 10% sin cumplir los requisitos— quien responde frente a Hacienda es el emisor de la factura, así que conviene dejar por escrito en el presupuesto la justificación del tipo aplicado antes de empezar.
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Foto de portada: Steffen Mokosch · CC BY-SA 4.0 · vía Wikimedia Commons
