Certificado energético en el traspaso de un local de negocio

Locales de restauración y comercio en una calle de Mallorca. Foto: birgl, Wikimedia Commons, CC0.

El traspaso de un bar es una de esas operaciones que se cierran en dos semanas y con mucha prisa: el local gusta, el traspasante quiere salir, el propietario quiere cobrar la renta nueva. En medio de la negociación aparecen la licencia, la fianza, el inventario y, cada vez más, una pregunta que nadie sabe responder con precisión: «¿y el certificado energético?».

La respuesta depende de una cosa muy concreta que casi nunca se mira: qué contrato hay debajo del traspaso. Porque el certificado de eficiencia energética no grava el negocio, ni la clientela, ni las existencias. Grava el inmueble, y solo se activa en los supuestos que marca la ley: que ese inmueble se venda o se alquile a un nuevo arrendatario (artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021).

Este artículo separa los tres escenarios reales de un traspaso —contrato nuevo, cesión del contrato existente y venta del local—, explica el caso que casi nadie conoce (la certificación antes de abrir un local), y termina con la lista de lo que conviene comprobar antes de pagar una señal.

La respuesta corta, según cómo se firme

En un traspaso se suele pagar por dos cosas que no son el inmueble: el derecho a usar el local y el negocio que ya funciona dentro (clientela, mobiliario, licencia). La norma de certificación energética mira el inmueble, no el negocio. De ahí el cuadro siguiente:

La primera fila y la segunda son el 90 % de los casos, y explican por qué dos personas con la misma duda reciben respuestas opuestas: una firmó un arrendamiento nuevo y la otra cedió el contrato que ya tenía.

Qué es un traspaso y por qué no es ni una venta ni un alquiler

En un local donde se ejerce una actividad empresarial o profesional, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario ceder el contrato o subarrendar sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (art. 32.1). El propietario no puede vetar la operación, pero sí tiene derecho a una elevación de la renta: del 10 % en el subarriendo parcial y del 20 % cuando se cede el contrato o se subarrienda el local completo (art. 32.2). La cesión debe notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes (art. 32.4).

La ley también regula qué pasa si el arrendatario fallece: el heredero o legatario que continúe la actividad puede subrogarse en el contrato, notificándolo por escrito en los dos meses siguientes (art. 33). Y hay una figura que explica por qué un traspaso se paga: cuando se extingue el contrato de un local donde durante los últimos cinco años se ejercía una actividad comercial de venta al público, el arrendatario que avisó con cuatro meses de antelación puede tener derecho a una indemnización por la clientela que se queda el propietario o el siguiente inquilino (art. 34).

Ninguna de esas tres situaciones cambia quién es el dueño del inmueble. Y eso es exactamente lo que importa aquí: el traspaso, por sí solo, no activa la certificación energética. Lo que la activa es el contrato de arrendamiento que lo acompaña o, en su caso, la venta del local. Confundir el negocio con el inmueble es el origen de casi todos los errores que se cometen en una operación de traspaso.

Escenario 1: traspaso con contrato nuevo

Es el caso más frecuente cuando el traspaso lo autoriza el propietario y se firma un arrendamiento nuevo, con renta actualizada y condiciones nuevas. Aquí no hay debate: el artículo 3.1.b del RD 390/2021 somete al procedimiento de certificación a los «edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario», y el artículo 17.2 concreta la entrega de documentos:

Dos consecuencias prácticas:

• El responsable de encargarlo es el propietario, no el traspasante ni el nuevo inquilino. El artículo 6.1 lo dice sin ambigüedad: «El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo [...] será el responsable de encargar la realización de la certificación». La sanción por incumplir, si llega, se dirige contra quien tenía la obligación.
• El certificado tiene que describir el local que se entrega, no el que existía cinco años antes. Si el anterior inquilino instaló climatización, cambió la campana de extracción o modificó la distribución, los datos de partida pueden haber quedado desfasados.

El régimen sancionador viene de la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), con multas que en su conjunto van de 300 a 6.000 €. Y desde el 23 de julio de 2026 está en vigor el Real Decreto 659/2025, que actualiza el procedimiento, el modelo de certificado y el registro de técnicos competentes.

Escenario 2: cesión del contrato que ya existe

Aquí no se firma un arrendamiento nuevo: cambia la persona del arrendatario y el contrato sigue. Como no hay «nuevo arrendamiento», no nace la obligación de encargar un certificado distinto para esa operación. Pero eso no significa que el local pueda estar sin certificado:

• Si el local se arrendó con la obligación ya en vigor —primero con el Real Decreto 235/2013 y después con el 390/2021—, el propietario debía entregar la etiqueta con el contrato. Ese documento es el que tienes derecho a ver antes de pagar la señal del traspaso.
• La etiqueta va en la publicidad. El artículo 15.2 exige incluirla en «toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento», y el artículo 17.3 obliga a quien publica información de venta o alquiler —agencias, portales, webs, carteles— a incluir la calificación. Un anuncio de traspaso que ofrece «local de 80 m², renta 1.400 €» es publicidad de arrendamiento y debería llevar la letra.
• Muchos traspasos acaban siendo un contrato nuevo. Si en la operación se firma un documento de novación con el propietario, con renta distinta o condiciones nuevas, en la práctica estás ante un arrendamiento nuevo y el certificado vuelve a ser exigible. Conviene leer el documento antes de firmar y no fiarse del nombre que le pongan.

Un detalle que ahorra disgustos: si el local está en un edificio con certificación única, el artículo 6.2 permite que la certificación de los locales se base en la certificación del edificio completo o en la de locales representativos con las mismas características energéticas. Es decir, puede existir ya un certificado válido del que el local forma parte. Lo explica en detalle el artículo sobre certificado energético de un edificio completo.

Escenario 3: venta del local

Si el propietario vende el local —con o sin el negocio dentro—, el artículo 17.2 exige algo distinto: «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa». No basta con la etiqueta: hace falta el certificado registrado, con su número de inscripción en el registro de la comunidad autónoma.

Y ojo con el cambio de uso: si compras un local para convertirlo en vivienda, la obra suele entrar en los supuestos del artículo 3.1.d (sustitución de instalaciones térmicas con proyecto, intervención en más del 25 % de la envolvente o ampliación relevante). Ese camino está explicado en cambio de uso de local a vivienda.

El caso que casi nadie mira: la certificación antes de abrir

Hay un supuesto que no depende de ninguna venta ni de ningún alquiler, y que sorprende a muchos hosteleros: el artículo 6.2 del RD 390/2021, después de explicar cómo se certifican las partes de un edificio, añade dos frases que conviene leer despacio:

Traducido al día a día: los bajos comerciales de los edificios de viviendas que se definieron en el proyecto como «local sin uso definido» y que se abren años después con una actividad concreta deben certificarse antes de la apertura. Y la certificación se exige al propietario, no al inquilino. La excepción es el uso industrial, que queda fuera.

Esto tiene una lectura muy útil para quien compra un traspaso: si el local nunca se certificó y la actividad es comercial u hostelera, esa es una conversación que hay que tener antes de firmar, no después de la inspección municipal.

Locales grandes y edificios comerciales: la etiqueta en el escaparate

Hay un segundo supuesto de certificación que no depende de vender ni alquilar. El artículo 3.1.e incluye los edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m² destinados a usos administrativo, sanitario, comercial (tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales), educativo, cultural, deportivo, hotelero, restaurantes y bares, entre otros. Para todos ellos el artículo 16.1 exige exhibir la etiqueta de forma obligatoria en lugar destacado y bien visible por el público.

Para el resto de los casos, la exhibición es voluntaria (art. 16.2). Un bar de 90 m² no está en ese supuesto, pero sigue necesitando su certificado si se arrienda o se vende. Son dos obligaciones distintas y es habitual verlas mezcladas.

Quién paga el certificado en un traspaso

La obligación legal de encargarlo es del propietario (art. 6.1), y también es él quien debe conservar la documentación. En la práctica, en una negociación de traspaso esto se reparte como se quiera: hay propietarios que lo encargan y lo repercuten en la renta, y hay traspasantes que lo pagan para acelerar la operación. Lo que no es negociable es tenerlo.

Tres reglas que evitan pagar dos veces:

1. Si ya existe un certificado en vigor, no hace falta otro. El propio artículo 6.1 lo dice: «La obligación de obtener un certificado de eficiencia energética no aplicará en caso de disponer ya de un certificado en vigor». La validez es de diez años, o de cinco si la calificación es G (art. 13.1).
2. El propietario puede actualizarlo voluntariamente cuando cambien aspectos del edificio que afecten a la calificación (art. 13.3). Es la vía correcta si se han hecho obras, no emitir un certificado «nuevo» con datos viejos.
3. Las comunidades autónomas controlan por muestreo. El artículo 11 obliga a cada órgano competente a establecer un sistema de control independiente, con revisión de los datos de base y visita in situ en una parte de los certificados. Un certificado con datos que no se corresponden con el local es lo primero que se detecta.

Qué comprobar en el certificado antes de firmar el traspaso

Esta es la lista que conviene repasar con el traspasante y el propietario delante, antes de entregar ninguna cantidad:

• Número de registro y fecha de inscripción en el registro de la comunidad autónoma. Sin registro no hay validez legal: el artículo 6.6 es explícito al exigir que el certificado esté «debidamente registrado».
• Que sea del local, no de la vivienda del piso de arriba ni de otro local del edificio. Comprueba la referencia catastral y la dirección.
• Superficie útil y uso con los que se certificó. Si el local se ha dividido, ampliado o cambió de actividad, los datos pueden no servir.
• Fecha de caducidad: diez años desde la emisión, cinco si la letra es G (art. 13.1).
• Que no esté «en trámite». Un certificado presentado pero no inscrito no acredita nada; lo explico en certificado energético en trámite.
• La etiqueta anexa al contrato y el documento de recomendaciones de uso, que es una entrega separada y obligatoria en arrendamiento (art. 17.2).
• Que las instalaciones descritas sigan existiendo: climatización, ventilación, agua caliente. En hostelería es donde más cambia el local de un inquilino a otro.
• Verificación en el registro autonómico, con el número en la mano: es gratis y tarda un minuto (cómo verificarlo).

Si algo no cuadra, el problema casi nunca es el certificado: es que el local cambió y nadie lo actualizó. Los fallos más repetidos están recogidos en errores comunes en un certificado energético.

Precio y plazo del certificado de un local

Un local no se certifica con la herramienta de una vivienda: se usa el módulo de pequeño terciario del programa reconocido, porque el local tiene otros usos, otras cargas internas y otra ventilación. Eso se nota en el precio, que es más alto que el de un piso:

El plazo habitual es de 48 a 96 horas desde la visita del técnico, incluyendo la inscripción en el registro autonómico. El certificado de una vivienda parte de 45 €; la tabla completa por tipo de inmueble está en precio del certificado energético en 2026. Y si tienes dudas sobre quién debe asumir el coste en la operación, está desarrollado en quién paga el certificado energético.

Lo que el certificado energético no resuelve

Conviene tenerlo claro para no pedirle al documento lo que no puede dar:

• La licencia de actividad o de apertura es municipal y no tiene nada que ver con el certificado energético. Un local puede tener CEE y no tener licencia, y al contrario.
• El certificado de la instalación térmica (RITE) es otro documento distinto, exigible según la potencia de la climatización: lo detallo en certificado de instalación de aire acondicionado.
• La insonorización y el ruido se rigen por la normativa autonómica y municipal, con su propia documentación.
• El certificado no acredita que el local cumpla el CTE. El artículo 6.4 lo dice expresamente: no supone en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Preguntas frecuentes

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