Calefacción central y certificado energético: qué cambia en tu vivienda

En España hay una parte enorme del parque residencial construido entre los años sesenta y ochenta que se calienta con una única caldera en el sótano y una columna de tuberías que sube por el hueco del edificio. Es la calefacción central de toda la vida, la que reparte el gasto en el recibo de la comunidad por coeficiente de participación, haga cada vecino lo que haga con sus radiadores.

Cuando ese piso se vende o se alquila aparecen casi siempre las mismas dos preguntas. La primera: ¿tengo que sacar certificado energético si la calefacción es de la comunidad? La segunda, más fina: ¿mi letra depende de la caldera del edificio o de lo que yo gaste? Las dos respuestas tienen base legal concreta y no siempre coinciden con lo que se oye en la junta de vecinos. Esta guía repasa el cálculo, quién paga qué, la norma de contabilización individual que cambia en 2027 y los tres o cuatro casos en los que conviene certificar el edificio entero en lugar de piso a piso.

Tener calefacción central no exime del certificado

La obligación no mira el tipo de instalación, sino la operación. El artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021 exige certificado antes de vender o de alquilar a un arrendatario nuevo, y el artículo 6.1 pone la responsabilidad en el propietario del edificio o de la parte del edificio, sea vivienda, local o trastero con uso independiente.

De ahí se sigue lo importante: el titular de la caldera no es el obligado, el obligado es el propietario de la vivienda. Que la instalación térmica sea comunitaria, que la comunidad tenga contratado el mantenimiento o que el recibo de la calefacción vaya dentro de la cuota de participación no cambia nada. El piso se certifica igual, y el técnico tiene que describir el sistema comunitario como parte de la instalación del inmueble.

Lo que sí cambia es el reparto del coste del certificado, que es otro debate: en una venta lo asume normalmente el vendedor, en un alquiler el propietario, y si se certifica el edificio completo el gasto se prorratea entre los propietarios. Ese reparto está explicado en quién paga el certificado energético.

Cómo se calcula la letra de un piso con calefacción central

El certificado no se hace con las facturas del vecino, porque en una instalación central no existen facturas individuales. Se hace con el edificio: la demanda de calefacción sale de la envolvente —muros, cubierta, ventanas, puentes térmicos— y de la zona climática; el consumo sale de aplicar a esa demanda el rendimiento del sistema que da servicio, es decir, el generador comunitario, su combustible y sus emisores.

En la práctica, el técnico declara la caldera central con su potencia, su combustible y su tipo, los radiadores o el suelo radiante que hay en la vivienda, y el programa de certificación calcula. Tres consecuencias que conviene tener claras antes de pedir presupuesto:

• Dos pisos iguales del mismo edificio suelen salir con la misma letra. No es un error del técnico: comparten envolvente y comparten sistema.
• Apagar los radiadores o vivir fuera media temporada no mejora la letra. El cálculo se hace sobre el edificio y sus instalaciones, no sobre el uso real de cada familia.
• La caldera de la comunidad sí puede hundir la nota. Una caldera de gasóleo de los años ochenta con rendimiento bajo arrastra la calificación de todo el edificio; una caldera de condensación de gas, no.

Por eso hay una diferencia práctica entre «mi piso gasta poco» y «mi piso es eficiente». Lo primero depende de los hábitos; lo segundo, de la envolvente y del sistema común. Si la vivienda no tiene calefacción fija —solo estufas o bomba de calor individual—, el planteamiento es distinto y está en certificado energético de una vivienda sin calefacción.

Certificado único del edificio o uno por vivienda

El artículo 6.2 del RD 390/2021 permite certificar «partes de un edificio» —viviendas o locales— sobre una base doble: una certificación única de todo el edificio o, alternativamente, la de una o varias viviendas representativas con las mismas características energéticas. En un edificio con calefacción central y fachada homogénea, la primera vía suele ser la más sensata: un solo trabajo técnico, un solo registro y un documento que sirve para todas las viviendas que se vendan o alquilen mientras siga vigente.

Cuándo conviene certificar el edificio completo

Edificios de promoción única, con todas las viviendas iguales, misma carpintería y mismo sistema comunitario. También cuando la comunidad va a acometer una obra y quiere medir el antes y el después con el mismo criterio. El certificado del edificio se inscribe una vez y ampara a las viviendas que compartan esas características; el notario lo que pide es el número de registro, no un documento distinto por puerta.

Cuándo no vale y hay que certificar piso a piso

Cuando las viviendas han dejado de ser comparables. Un ático con cubierta propia y otro régimen de soleamiento, un bajo con patio interior, un piso al que se le cambiaron las ventanas o se le puso aerotermia individual hace años, un inmueble reformado con otra distribución. Ahí la certificación «representativa» deja de representar y conviene un certificado propio, porque el registrado es el que se anexa a la escritura. Los detalles del trámite están en certificado del edificio completo y en certificado en comunidades de propietarios.

En los dos casos la visita sigue siendo obligatoria, con una antelación máxima de tres meses antes de la emisión (art. 6.5). Un certificado de edificio hecho con los planos y sin entrar en las viviendas es un documento expuesto a requerimiento.

La norma que sí cambia tu factura: contabilización individual (RD 736/2020)

El Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto (BOE-A-2020-9272), regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas centralizadas. No es una norma de certificación energética, pero es la que más ha movido la vida de las comunidades con calefacción central en los últimos años, y la que conviene tener a mano cuando en una junta se plantea instalar repartidores.

Lo que obliga, resumido de su articulado:

• Contadores individuales en el punto de entrega de cada consumidor, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable (art. 3.1). Solo para calefacción, cuando el contador no es viable, la alternativa son los repartidores de costes.
• Medios de control del propio consumo para el usuario cuando la contabilización es viable: válvulas termostáticas en cada radiador o válvulas de zona con termostato ambiente (art. 3.2). No basta con medir; hay que poder regular.
• Lectura remota: los equipos instalados desde la entrada en vigor de la norma deben permitirla, y los ya existentes deben permitir lecturas remotas o ser sustituidos antes del 1 de enero de 2027 (art. 6.1).
• Presupuesto gratuito del instalador habilitado, con el modelo del anexo III, y quince meses para ejecutar la instalación si el resultado es viable y rentable (art. 4).
• Exclusiones del anexo I: emisores en serie (monotubos), ventiloconvectores y aerotermos quedan fuera por inviabilidad técnica, y las zonas climáticas α, A y B por falta de rentabilidad. Cuando la instalación está exceptuada, el mantenedor emite un certificado de exclusión (anexo II) que la comunidad presenta ante su comunidad autónoma con la declaración responsable del anexo V.

Y un detalle que explica muchas discusiones de escalera: el reparto de costes que fija la norma no es «cada uno paga lo suyo». Es un coste variable por consumo medido más un coste fijo que cubre el mantenimiento de la instalación y la energía térmica que calienta las zonas comunes (art. 1 y art. 6.4). La parte fija no desaparece por mucho que alguien cierre el radiador.

Lo que la contabilización individual no cambia

Ni la letra del certificado ni la obligación de tenerlo. Los repartidores cambian la factura y el confort —por fin se puede apagar la calefacción sin pagar la del vecino—, pero el certificado sigue calculándose sobre la instalación del edificio. Quien quiera mejorar la calificación tendrá que actuar sobre la envolvente o sobre el generador comunitario, no sobre el reparto del recibo.

Cambiar la caldera de la comunidad puede obligar a certificar el edificio

Aquí hay un cruce normativo que sorprende a muchas juntas y que conviene anticipar en el presupuesto de la obra. El artículo 15.1 del RITE (RD 1027/2007) exige proyecto cuando la potencia térmica nominal a instalar en generación de calor o frío supera los 70 kW. Y el artículo 3.1.d.1.º del RD 390/2021 activa la obligación de certificar cuando se sustituyen, instalan o renuevan instalaciones térmicas «tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas».

En un edificio de veinte o treinta viviendas, la caldera comunitaria supera esos 70 kW con holgura. Es decir: la sustitución de la caldera puede llevar aparejada la obligación de certificar el edificio, y esa obligación no la decide el instalador, la decide la norma. Lo razonable es meter el certificado en el mismo presupuesto que la caldera y no descubrirlo tres meses después. Cómo se comporta la letra al cambiar de generador está en cambiar la caldera y el certificado energético, y el marco general de obras en reforma integral y certificado.

Qué mejoras suben de verdad la letra en un edificio con calefacción central

Ordenadas de mayor a menor efecto real, con la advertencia de siempre: la letra final depende del conjunto, no de una medida aislada.

1. Envolvente térmica —aislamiento de fachada y cubierta, sustitución de ventanas—. Es la palanca grande, porque reduce la demanda antes de que el sistema tenga que cubrirla. Ver aislamiento de fachada (SATE) y cambio de ventanas.
2. Cambio de combustible del generador comunitario: pasar de gasóleo a gas natural, o de cualquiera de los dos a una bomba de calor centralizada, mueve la calificación mucho más que cambiar una caldera por otra del mismo combustible.
3. Rendimiento del generador: una caldera de condensación frente a una convencional mejora el sistema, aunque sin tocar la envolvente rara vez hace saltar dos letras.
4. Ventilación con recuperador de calor en las viviendas: puede reducir la carga de calefacción asociada a la renovación de aire, pero mal ejecutada o sin recuperador el resultado es el contrario. Ver ventilación y certificado energético.
5. Repartidores y válvulas termostáticas: obligan y mejoran el consumo real, pero no cambian la letra. Conviene decirlo en la junta antes de que alguien venda la medida como una subida de calificación.

Las obras en elementos comunes de un edificio residencial encajan en los programas 3 y 4 del Real Decreto 853/2021, con importes por vivienda y porcentajes de ayuda según el ahorro de energía primaria no renovable que se acredite —y ese ahorro se acredita con certificados, uno antes y otro después—. El marco está en subvenciones de rehabilitación energética y en deducciones fiscales.

Precio del certificado con calefacción central (2026)

La calefacción central no encarece el certificado por sí misma: encarece el trabajo la superficie, la antigüedad del inmueble y la falta de documentación. Estos son los rangos que se manejan hoy, con visita presencial e IVA incluido:

Tipo de inmueble	Superficie construida	Precio orientativo
Piso pequeño con calefacción central	Hasta 60 m²	Desde 45 €
Piso estándar	60-100 m²	55 € - 85 €
Piso grande, ático o bajo reformado	100-150 m²	75 € - 155 €
Certificado único del edificio completo	Según número de viviendas	Presupuesto aparte

El certificado del edificio se presupuesta por número de viviendas y superficies y se reparte entre los propietarios, así que la cifra por puerta suele salir por debajo del certificado individual. Los rangos por provincia están en precios por provincia 2026 y el desglose de factores en precio del certificado energético.

En plazos, la emisión está entre 24 y 48 horas desde la visita, y después hay que sumar la inscripción en el registro de la comunidad autónoma, que en varias comunidades es manual y puede llevar varios días hábiles. El certificado tiene una validez máxima de diez años, y de cinco si la calificación es G (art. 13.1). El mapa de registros está en registro del certificado por comunidades autónomas.

Preguntas frecuentes sobre calefacción central y certificado energético