GESTIONES TÉCNICAS DE VIVIENDA
La Vanguardia publicó el 25 de octubre un reportaje de Laura Aragó titulado «Casas del pasado para el clima de 2050» con un subtítulo que resume el problema del parque residencial español en una línea: «En España la mitad de las casas fueron construidas antes de que fuera obligatorio aislarlas térmicamente».
No es una opinión ni una estimación: es aritmética de fechas. Y explica por qué la etiqueta energética de la mayoría de las viviendas que hoy se venden y se alquilan en España está entre la D y la G, mientras el país se compromete a descarbonizar todo el parque edificado en 2050.
Para un propietario, el desfase tiene dos consecuencias muy concretas. La primera es de confort y de factura: una vivienda proyectada para retener calor en invierno se comporta mal en un verano cada vez más largo. La segunda es administrativa y económica: sin certificado energético no se puede vender ni alquilar, y sin un certificado previo tampoco se puede justificar ninguna deducción por reforma.
Las dos fechas que explican todo
La primera norma española que introdujo exigencias térmicas en los edificios fue la NBE-CT-79, aprobada en 1979. Hasta entonces, ni el grosor de los muros, ni las ventanas, ni la orientación estaban sujetos a ningún mínimo de aislamiento. Lo que se construyó antes de esa fecha se levantó sin ninguna regla de eficiencia, y no porque nadie hiciera las cosas mal: simplemente no existía la norma.
El segundo hito llegó con el Código Técnico de la Edificación (2006) y su Documento Básico de Ahorro de Energía, que sí supuso un salto real en cerramientos, ventanas y rendimiento de las instalaciones. La consecuencia es que todo lo construido antes de 2006 se proyectó con criterios térmicos muy inferiores a los actuales, y en la mitad de los casos, sin ninguno.
El propio preámbulo de la Ley 10/2022, de medidas urgentes para impulsar la rehabilitación edificatoria, recoge la cifra con fuente del INE: «más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980», lo que afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.
«En España la mitad de las casas fueron construidas antes de que fuera obligatorio aislarlas térmicamente».
Laura Aragó, «Casas del pasado para el clima de 2050». La Vanguardia, 25 de octubre de 2026.Por qué el clima de 2050 cambia el problema
Una vivienda de 1970 no está mal diseñada: está diseñada para otra cosa. Muros gruesos, pocas ventanas, orientación a sur y carpinterías que cierran bien tenían un objetivo clarísimo —conservar el calor de la calefacción— en un país donde el problema histórico era el invierno, no agosto.
Lo que ha cambiado es el otro extremo de la ecuación. El sobrecalentamiento deja de ser una molestia puntual y pasa a ser un problema de habitabilidad: pisos orientados a oeste que acumulan calor en el forjado y lo devuelven de noche, áticos sin protección solar, ventanales sin control de radiación, ausencia total de ventilación cruzada en muchas distribuciones antiguas. En esos inmuebles, la refrigeración no estaba prevista en el proyecto y se resuelve con aparatos individuales que trabajan contra la envolvente en lugar de con ella.
El marco europeo va en la misma dirección. Según la Comisión Europea, los edificios son el mayor consumidor de energía de la UE —alrededor del 40% del total— y cerca del 80% del consumo de los hogares se destina a calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria. El 85% de los edificios europeos se construyó antes del año 2000 y el 75% tiene un comportamiento energético deficiente, con un ritmo de rehabilitación que no llega al 1% anual. La Directiva (UE) 2024/1275, que debía transponerse antes del 29 de mayo de 2026, fija el objetivo de un parque totalmente descarbonizado en 2050.
En España, el Plan Nacional de Renovación de Edificios presentado a Bruselas en enero de 2026 se marca una reducción adicional del 25% del consumo en 2030 y del 33% en 2035, partiendo de un ritmo de unas 540.000 rehabilitaciones anuales entre 2020 y 2023. Traducido: el parque no se va a sustituir, se va a reformar. Y una reforma sin diagnóstico previo es dinero invertido en el sitio equivocado.
La foto real del parque
El Censo de Población y Viviendas de 2021 del INE contabiliza 26.623.708 viviendas en España, de las cuales 3,8 millones están vacías (el 14,4%). Frente a esa cifra, el 11.º Informe de Seguimiento de la Certificación Energética del MITECO registra 5.833.597 certificados de edificios existentes a diciembre de 2022: aproximadamente una de cada cinco viviendas tiene certificado.
Y las que lo tienen no salen bien paradas. La distribución de calificaciones de esos certificados es la siguiente:
| Calificación | Peso sobre los certificados registrados |
|---|---|
| A + B + C | 6,3% |
| D + E | más del 69% |
| F + G | 24,8% |
Fuente: MITECO, 11.º Informe de Seguimiento de la Certificación Energética de los Edificios (datos a diciembre de 2022), sobre 5,8 millones de certificados de edificios existentes.
Los estudios sectoriales coinciden en el diagnóstico: en torno al 87% de las viviendas españolas tiene una calificación E, F o G, y la letra más frecuente es la E. Conviene leer estos datos con una cautela: el registro mide lo que se certifica, no el parque completo, y se certifica sobre todo lo que se mueve en el mercado. Es decir, la foto está sesgada a favor de las viviendas que se venden y se alquilan, que son justamente las que el comprador o el inquilino van a mirar.
Qué se puede hacer: tres niveles de intervención
La conversación sobre eficiencia suele saltar directamente a la obra profunda. No hace falta. Hay un orden lógico, y respetarlo ahorra dinero: primero la demanda (lo que el edificio pierde o gana por su envolvente), después la ventilación, y solo al final los equipos. Cambiar la caldera sin tocar ventanas ni aislamiento es el error más común y el que peor se amortiza.
| Nivel | Actuaciones | Coste orientativo |
|---|---|---|
| 0 · Sin obra | Burletes y sellado de huecos, films solares, toldos y persianas exteriores, purgado de radiadores, programador y termostatos por zona, LED, ventilación nocturna cruzada. | De 50 a 600 € |
| 1 · Obra ligera | Ventanas con rotura de puente térmico y doble vidrio bajo emisivo, aislamiento de la cámara de aire, aislamiento de cubierta o forjado en unifamiliares, aislamiento de la cara interior de muros. | De 2.000 a 9.000 € |
| 2 · Obra profunda | Aislamiento térmico por el exterior (SATE), renovación de cubierta, ventilación con recuperador de calor, sustitución de instalaciones de calefacción y ACS, aerotermia. | Desde 15.000 € en unifamiliar medio; en comunidad, por coeficiente |
Rangos orientativos para una vivienda de 90-110 m². El coste real depende de la superficie, del estado del inmueble, de la accesibilidad y del mercado local.
El salto de letra casi nunca viene de una sola actuación aislada. Un cambio de ventanas mejora el confort de forma inmediata y muy perceptible, pero rara vez mueve la etiqueta dos escalones; el salto grande llega cuando se interviene sobre la envolvente completa y la ventilación, y eso en un edificio de viviendas se decide en junta de vecinos, no en una comunidad de WhatsApp.
El certificado energético: el único diagnóstico normalizado
Antes de decidir nada conviene saber de dónde se parte. El certificado de eficiencia energética es el único documento normalizado que existe para eso: lo emite un técnico competente, se calcula con un programa oficial, se registra en la comunidad autónoma y contiene la etiqueta del inmueble junto con una lista de medidas de mejora valoradas.
Su exigencia no es nueva: el Real Decreto 235/2013 obliga a ponerlo a disposición del comprador o arrendatario antes de formalizar la operación, y la etiqueta debe figurar en la publicidad del inmueble. Tiene una validez de diez años. Para una vivienda habitual de hasta 120 m², el coste habitual está entre 80 y 150 euros, IVA y tasa de registro incluidas, y el plazo de emisión ronda las 24-72 horas desde la visita.
Un detalle que se pasa por alto con frecuencia: sin el registro en la comunidad autónoma, el certificado no sirve para nada. Un PDF sin número de registro no acredita nada ante el comprador, ante el banco ni ante Hacienda.
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Calcular mi presupuestoAyudas y deducciones vigentes en octubre de 2026
Hay dos vías que conviven, y conviene no confundirlas: las deducciones fiscales en el IRPF y las ayudas a la rehabilitación de fondos europeos.
En el IRPF siguen vigentes tres deducciones estatales por obras de mejora de la eficiencia energética. El Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, prorrogó las dos primeras hasta el 31 de diciembre de 2026 y la tercera hasta el 31 de diciembre de 2027:
| Deducción | Requisito de la obra | Base máxima | Plazo |
|---|---|---|---|
| 20% | Reducir al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración | 5.000 €/año | Obras pagadas hasta 31/12/2026 |
| 40% | Reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o alcanzar letra A o B | 7.500 €/año | Obras pagadas hasta 31/12/2026 |
| 60% | Obras de rehabilitación energética en edificios de uso predominante residencial | 5.000 €/año (15.000 € acumulados) | Obras pagadas hasta 31/12/2027 |
Fuente: Agencia Tributaria, deducciones por eficiencia energética; Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo. En los dos primeros casos el certificado posterior debe expedirse antes del 1 de enero de 2027.
Aquí está el punto que enlaza con todo lo anterior: la deducción se acredita con dos certificados. Uno anterior al inicio de las obras, que no puede tener más de dos años de antigüedad, y otro posterior, ambos emitidos por técnico competente y registrados conforme al Real Decreto 390/2021. Sin el certificado previo, la obra se puede hacer igual, pero la deducción se pierde: no hay forma de demostrar la mejora.
La segunda vía son las ayudas a la rehabilitación del Plan de Recuperación, dotadas con 3.420 millones de euros de fondos Next Generation EU y gestionadas por las comunidades autónomas, que financian ventanas, aislamiento, aerotermia y actuaciones en edificios completos. Cada convocatoria tiene sus requisitos y su calendario, así que lo prudente es comprobar la vigente en tu comunidad antes de firmar un presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Una vivienda con calificación G se puede vender o alquilar?
Sí. El certificado energético informa, no prohíbe. Lo que exige la normativa es tenerlo registrado y mostrar la etiqueta en el anuncio, tanto en venta como en alquiler. Una letra mala encarece la negociación y orienta al comprador, pero no bloquea la operación.
¿Cuánto cuesta el certificado de una vivienda antigua?
Entre 80 y 150 euros con IVA y tasa de registro incluidas para una vivienda habitual de hasta 120 m². El precio depende de la superficie, del tipo de inmueble y de la comunidad autónoma donde se registre. Una vivienda de 1970 no cuesta más que una de 2010: el trabajo es el mismo.
¿Cuánto tarda en emitirse?
Entre 24 y 72 horas desde la visita, si el inmueble está accesible y la documentación es completa. El plazo incluye la visita, el cálculo con el programa oficial y el registro autonómico.
¿Sirve el certificado para deducir las obras en el IRPF?
Sí, y es imprescindible. La deducción exige un certificado anterior al inicio de las obras, con un máximo de dos años de antigüedad, y otro posterior. Los dos tienen que estar emitidos por técnico competente y registrados conforme al Real Decreto 390/2021.
Lo que viene
El reportaje de La Vanguardia deja una idea que conviene retener: la fecha de 2050 no es un horizonte abstracto, es la vida útil de lo que se instale hoy. Una ventana colocada en 2026 seguirá ahí en 2050; un SATE ejecutado ahora seguirá envolviendo el edificio cuando el objetivo de descarbonización sea obligatorio y no una recomendación europea.
Para el propietario individual, la decisión práctica es más pequeña y más urgente: saber qué letra tiene su vivienda, si el certificado que tiene sigue vigente y cuáles son las dos o tres medidas que más mejorarían su caso. Eso es exactamente lo que devuelve un certificado energético bien hecho: un diagnóstico con números, no una etiqueta decorativa para el anuncio.
Referencias
- Laura Aragó, «Casas del pasado para el clima de 2050», La Vanguardia, 25 de octubre de 2026.
- Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria (preámbulo, datos del INE).
- INE, Censo de Población y Viviendas 2021.
- MITECO, 11.º Informe de Seguimiento de la Certificación Energética de los Edificios.
- Agencia Tributaria, deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética; Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo.
- Comisión Europea, Directiva (UE) 2024/1275 de eficiencia energética de los edificios.
- Real Decreto 235/2013 y Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.